主持人：各位嘉賓，大家下午好。馬上進入我們下午的環(huán)節(jié)。
首先介紹的是今天下午參與演講及對話嘉賓，他們是：
新城控股高級副總裁                       歐陽捷先生
卓越集團執(zhí)行總裁                         張  遠先生
景瑞控股執(zhí)行董事、常務(wù)副總裁             楊鐵軍先生
彩生活服務(wù)集團總裁                       唐學斌先生
平安好房首席運營執(zhí)行官                   莊  諾先生
鉅派投資集團創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理         蔣  競先生
中?；鸸芾碛邢薰緫?zhàn)略發(fā)展部總經(jīng)理     曹  偉先生
金螳螂董事、副總經(jīng)理、董秘              羅承云先生
北京海科建集團常務(wù)副總經(jīng)理              陳忠岳先生
藍光地產(chǎn)產(chǎn)品策劃中心總經(jīng)理              高長靖先生
國泰國證房地產(chǎn)指數(shù)分級基金基金經(jīng)理      徐  皓先生
協(xié)信集團品牌總監(jiān)                        孫  濤先生

我們下午的環(huán)節(jié)分為兩個模塊，分別是房地產(chǎn)金融化和大數(shù)據(jù)的能量， 2014年房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的交織日益加深，銀行、基金、證券不僅僅會給開發(fā)商帶來新的融資渠道和經(jīng)濟增長點，同時也大大增強了他們的議價能力。而另一方面，房地產(chǎn)領(lǐng)域大數(shù)據(jù)的搜集整理是規(guī)避產(chǎn)能過剩的唯一辦法。通過前期詳細而系統(tǒng)地收集各種銷售和需求數(shù)據(jù)，開發(fā)商才有能力把握樓盤的銷售周期和具體投資收益。接下來我們開始第一個模塊的討論——房地產(chǎn)金融化。首先我們掌聲有請國泰國證房地產(chǎn)指數(shù)分級基金基金經(jīng)理徐皓先生擔任本模塊的主旨演講嘉賓，為我們講述“房地產(chǎn)行業(yè)策略觀點及工具介紹” 。有請徐皓先生！

徐皓：各位來賓下午好，今天由我給大家介紹一下房地產(chǎn)行業(yè)的策略觀點及工具介紹。第一個股份有限公司上市可以一夜暴富，在相對來說不景氣的情況下，通過上市公司可以達到兼并擴大的作用。

這張圖是回顧了地產(chǎn)行業(yè)的指數(shù)的走勢，三月份的時候是溫總理的一個講話，在兩會期間就跌了4個點，隨后經(jīng)過兩次降存降息，達到了一個高峰。漲幅最明顯的是2013年的12月份，這個是李克強當時對一個經(jīng)濟的表態(tài)，當月地產(chǎn)指數(shù)是50%，隨后在溫總理退休之前推出了國五條，后續(xù)的像2013年3-4季度跌了這么多，已經(jīng)是對后期銷量的反應(yīng)，我們很清楚，雖然這個房地產(chǎn)行業(yè)這么多年來這種波動不斷，但是我們?nèi)匀豢梢园l(fā)現(xiàn)，每年的時候都可以有3-4波下降的波動，很多其他的行業(yè)很難得到波動。

1月份為什么走的好呢？因為大家對流動資金拐點的預(yù)期，這一波漲幅就是來源于政府調(diào)控的放松，短短一個月，我們的房地產(chǎn)就接近35%，這個工具是跟蹤50個上市公司股票的走勢，當然了和B是相當于一個杠桿基金，最后一天這個房產(chǎn)指數(shù)是平的，但是這個基金漲了5%，說明資本市場尤其是投機者對于后續(xù)房地產(chǎn)的情緒在里面。

這個基金的2季報，大概的意思是說房地產(chǎn)一個月大概漲了35%，但是很多基金經(jīng)理并不是特別的看好，當然了這個房地產(chǎn)的基金本身的季報還是看好的，主要的觀點有這么兩塊，一個經(jīng)過上半年的消化，正面的情緒和政府刺激有一定的積累，那么經(jīng)過半年的調(diào)整，向上的合力正在積聚，還有地產(chǎn)板塊在相當長的時間內(nèi)都是宏觀經(jīng)濟和資本市場關(guān)注的焦點。

后期對地產(chǎn)行業(yè)的展望，短期內(nèi)來講，就是說沒有明顯的下行風險的觸發(fā)因素，可能是慢慢的是一種緩慢的，但是很重大的下行因素講是短期沒有的，或者這種情緒，當這種情緒和預(yù)期很樂觀的時候，相對來說一些問題就不是問題，第二個就是最近的政府的表態(tài)，讓很多的投資機構(gòu)在想，是不是我們又在走老路了，也是在走投資這一塊，或者是刺激的這條路，我們是走老路還是有新刺激這個不得而知實際也無所謂，我們拿城鎮(zhèn)化講還是干房地產(chǎn)，我們這個城鎮(zhèn)化是結(jié)合人的城鎮(zhèn)  ，結(jié)合教育一系列，還有網(wǎng)絡(luò)等等的一些，也就是說我們有新的組織形式來講，可以起到一個提升效益的作用，近期做了哪些事情呢？第一個商品房回購，這個相當于一個回儲的概念，另外一個就是降低融資成本，就是前一段政府的一個表態(tài)，還有PSL，還有住建部表態(tài)，一系列的政策講實際上都是對房地產(chǎn)行業(yè)的呵護，在這種政策互動的情況下，每天隔一天兩天有這樣一個利好。

還有土地方面的投資，比如說滬港通，再融資，集中度提升，股權(quán)增持，京津冀一體化，QFII額度增加，地產(chǎn)+X，種種這種因素對地產(chǎn)來講是很有利好的就此這個情況下講，其他的比如說銷量下滑，資金鏈不再是問題。

那我覺得第一波主要是預(yù)期改善，第二波銷量改善，但是發(fā)現(xiàn)每年的行情之后，這個可能是這種剛需經(jīng)過一年以后的折回積攢，還有其他方面的需求。第三波動量+情緒，所以我認為這波地產(chǎn)的行情僅僅剛剛開始，另外今天看了新聞，十年間三次買房機會，第二個機會是2008年的3月份，以北京上海為代表，第三波是2012年的年初，也就是那個時候信貸、包括降息的刺激，大家想想，現(xiàn)在會是第四次機會嗎？

然后另外來講，我說在座的各位都是整個房地產(chǎn)價值鏈的大佬和專家，跟上市公司的高官聊，你看好房地產(chǎn)嗎？看好，那你怎么投資呢？他說我投資自己的股票講就是需要信息披露，一旦價格不高的話也想賣，如果買其他上市公司的股票，這個道理也說不清，怎么辦呢？既然大家有對房地產(chǎn)判斷的能力，我們覺得資本市場提供了這樣的工具，他不需要你做任何的披露，而且效率比較高。

如何依靠自己的能力賺錢？基金管理人提供的是工具，讓您賺錢的是您的判斷。實體投資、信托投資、二級市場證券投資。
 
二級市場投資的優(yōu)勢就是很好的流動性、領(lǐng)先性、簡單高效、信用風險小。

下面介紹一下對于這個現(xiàn)在市場上的投資工具，第一類是股票、房地產(chǎn)指數(shù)分級基金、QDII、REITS。還有私募股權(quán)、信托項目，個股期權(quán)。
 
然后另外一直討論來說未來的十年到底是房地產(chǎn)公司的黃金十年還是白銀十年？我覺得還是一個價值的十年，只要我們地產(chǎn)的價值鏈或者是和資本結(jié)合有這種財富效益，不管是實際的還是虛擬的都有這樣的可能。我可以通過我們附加的服務(wù)提升投資屬性和價值，另外來講，未來我們房地產(chǎn)行業(yè)講是一個制造業(yè)還是服務(wù)業(yè)？這個對資本市場還是爭議比較大的，部分的地產(chǎn)公司開始走向了地產(chǎn)+X等等一些，也就是說剛剛也講了這10年間有這種3次的買房機會，實際上也是給了上市公司三次喘息的機會，那如果這次是第四次的話，會不會有第五次？我覺得上市公司需要做的就是時不我待，抓緊時候做戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，我覺得未來來講的話更多的是一個存量的博弈。
 
另外就市值管理講，我覺得在如下幾個方面可以提升上市公司的價值，1：良好的公司治理、激勵機制、管理團隊，2：企業(yè)家精神，品牌與信譽。3：戰(zhàn)略投資與投資者關(guān)系管理，常態(tài)+透明+參與感。4：給市場預(yù)期、有講故事能力。5：多一些波動或事件。6：吸引和建立一個認同自身經(jīng)營哲學和價值理念的股東群，并且向股票市場明確傳達公司價值取向信號。   
 
舉個例子就是因為下午的課題是跟地產(chǎn)和金融和社區(qū)有關(guān)系的，中午跟很多的地產(chǎn)大佬聊天，我們知道這個FACEBOOK是通過社交網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)生價值，現(xiàn)在市值很高，但是大家有沒有想象從社區(qū)入手形成社區(qū)的一個溝通網(wǎng)絡(luò)，尤其對于高等社區(qū)，首先有一定的消費能力，還有跟商業(yè)地產(chǎn)不一樣，因為大部分人基本長時間生活在這個社區(qū)，所以說我覺得而且就是我們作為小區(qū)，大家自發(fā)通過QQ群微信群形成這樣的溝通的群體，而且里面的管理員很有威信，這個說明什么呢？這個社區(qū)有一個社交這一塊的需求，我覺得地產(chǎn)和金融是兩個平臺，它絕對不是安裝APP的概念，是兩個平臺之間的融合，地產(chǎn)也好金融也好都掌握了大量的客戶信息，而且起到了信息對稱的作用。
 
很多小區(qū)也有醫(yī)療機構(gòu)教育機構(gòu)，大家有沒有想象，比如說萬科的樓盤，全國的樓盤都聚集在一個電商或者網(wǎng)絡(luò)平臺上，這樣提供了平臺又提供了入口，比如說以后我出差啊，可能不會選擇去一個飯店了，如果住在萬科的樓盤，如果萬科有一個樓盤的話，正好這一塊有房子，我就租他的房子，這個房子的主權(quán)又會進行轉(zhuǎn)化，形成了這一塊的社交網(wǎng)絡(luò)，另外來講，我覺得物業(yè)不只是這種保安或者是一個收快遞的職能，如果能成為一個管家，比如說全部交給物業(yè)管就可以了，房子壞了物業(yè)就修，如果物業(yè)成為管家了，地產(chǎn)從以前的重視開發(fā)到后面的管理會有更多的這種附加值，另外形成了平臺以后，很多企業(yè)就會跟它整合在一起。
 
謝謝，這是我今天的演講，謝謝！