每經(jīng)記者｜劉嘉魁    每經(jīng)編輯｜易啟江    

11月10日一早，京東資產(chǎn)平臺上，蘭州農(nóng)商行掛牌的“育才壹品”小區(qū)上百套住宅，以低至市場價一半的價格拍賣，卻遭遇了“0出價”的流拍。

銀行直接下場賣房不止出現(xiàn)在蘭州農(nóng)商行，國有大行如農(nóng)業(yè)銀行掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的達(dá)3436個（未去重，下同），城商行如吉林銀行超2000個，農(nóng)信系統(tǒng)如廣東農(nóng)信超1.2萬個……一個性價比很高的“銀行直供房”折扣市場，正悄然浮出水面。

視覺中國圖

這些房產(chǎn)大多是企業(yè)或個人的“抵債資產(chǎn)”，按相關(guān)規(guī)定要在兩年內(nèi)賣完，銀行試圖快速盤活這些沉睡的資產(chǎn)，所以，價格往往只有市場價的一半。

其中有一類房子相當(dāng)搶手，買方往往出高價搶拍，比如銀行使用過的辦公樓。一個典型的案例是工商銀行濮陽分行開發(fā)支行原辦公樓，起拍價239萬元，最終竟以340萬元的價格拍出，超出起拍價100萬元。

直供房性價比高，價格低于市場價

11月10日，蘭州農(nóng)商行在京東資產(chǎn)平臺掛牌的100套“育才壹品”住宅，起拍價在7萬至11萬元不等，折合單價2000元/平方米，遠(yuǎn)低于約5000元/平方米的市場價。

然而，《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，直至公開競價結(jié)束，這100套房產(chǎn)均為“0次出價”狀態(tài)。實際上，該行在此小區(qū)擁有200多套類似房源，這些房產(chǎn)已不是第一次亮相拍賣平臺，卻無人問津。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從國有大行到地方農(nóng)信社，紛紛從幕后走向前臺，化身房產(chǎn)“銷售”，試圖快速盤活“沉睡的資產(chǎn)”。在阿里與京東資產(chǎn)平臺上，多家銀行正掛牌銷售房產(chǎn)。拍賣平臺甚至打出“銀行直供，不計成本賣”的宣傳語。

據(jù)記者統(tǒng)計，截至11月10日，京東資產(chǎn)交易平臺“競價金融資產(chǎn)”項下尚有414套由銀行掛出的待拍住宅用房，957套商業(yè)用房，遠(yuǎn)超去年同期。

例如，京東網(wǎng)資產(chǎn)平臺顯示，天水麥積農(nóng)村合作銀行于11月12日公開拍賣多達(dá)231套房產(chǎn)，其中包括98套商業(yè)用房，133套住宅。住宅起拍價為50余萬元至70余萬元不等，折合每平方米單價約為5500元；寧夏黃河農(nóng)村商業(yè)銀行將拍賣一套位于銀川市永寧縣的公寓，面積55.66平方米，起拍價僅9萬余元。

從銀行類型來看，城商行與農(nóng)信社成為這波直售房產(chǎn)的主力軍。在京東資產(chǎn)平臺上，蘭州銀行2024年掛牌直售房產(chǎn)標(biāo)的1127個，2025年增至1822個；吉林銀行掛牌數(shù)量超過2000個；天津銀行接近1300個。

農(nóng)信系統(tǒng)直售房產(chǎn)的規(guī)模更為龐大。據(jù)不完全統(tǒng)計，廣東農(nóng)信系統(tǒng)出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量超1.2萬個，貴州農(nóng)信系統(tǒng)為9618個，湖南農(nóng)信系統(tǒng)為1370個。

相比之下，大型國有銀行和股份制銀行直售房產(chǎn)規(guī)模較小，但也在加速推進(jìn)。在阿里資產(chǎn)平臺上，“銀行直供好貨”欄目下有多家推薦銀行，其中農(nóng)業(yè)銀行掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的共有3436個，建設(shè)銀行1571個，郵儲銀行1091個，中國銀行483個，平安銀行723個，民生銀行637個。

處置不良債權(quán)，銀行賣房“化債”

這些銀行直供房源的產(chǎn)生，與銀行處置不良資產(chǎn)密切相關(guān)。一家西部地區(qū)城商行不良資產(chǎn)處置部門的專業(yè)人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，這些房產(chǎn)大多為企業(yè)或個人貸款的抵押物，由于借款人無法償還貸款，形成了不良債權(quán)。

“不過，這類所謂的銀行直供房產(chǎn)，只是銀行抵債資產(chǎn)處理的一個傳統(tǒng)模式，并非銀行增加了一項關(guān)于房地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)或者其他業(yè)務(wù)。”該城商行人士強調(diào)，市場需要清醒看待這類業(yè)務(wù)，避免誤讀。

該人士進(jìn)一步表示，銀行處置這些標(biāo)的的方式主要有兩種：一種是出售債權(quán)，將債權(quán)打包以較低折扣價出售給第三方，如不良資產(chǎn)管理公司；另一種是抵債，有兩個途徑，分為協(xié)議抵債和司法訴訟抵債。目前，市場上激增的“銀行直供房”，大多來源于抵債資產(chǎn)。

何為抵債？上述城商行人士告訴記者，協(xié)議抵債，即雙方不用通過司法程序達(dá)成一致意見，完成交割，再自行處置；司法訴訟抵債即通過法院法拍程序。

“在法院拍賣環(huán)節(jié)，一般按照不低于評估價值的70%進(jìn)行一拍。如果一拍流拍，二拍是在一拍價格的基礎(chǔ)上再降20%，即二拍價格不低于一拍價格的80%。所以，兩輪下來，標(biāo)的物價值大約是原評估價值的56%。”該城商行人士表示。

“法拍可以理解為整個抵債過程中的前置環(huán)節(jié)，如果房產(chǎn)標(biāo)的在法拍過程中順利拍出，那就不存在后面的抵債資產(chǎn)一說了。”上述城商行人士詳細(xì)解釋道，抵債資產(chǎn)是進(jìn)入司法拍賣以后流拍的這類資產(chǎn)，法院裁定以后，銀行把這個資產(chǎn)接回來，過戶在銀行名下，然后銀行再通過其他途徑變賣。

蘭州農(nóng)商行處置沈撫新區(qū)育才壹品小區(qū)房產(chǎn)，正是這一過程的典型例證。沈撫新區(qū)育才壹品小區(qū)房產(chǎn)由沈陽智峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，該公司欠蘭州農(nóng)商行共計2.94億元。2022年12月，蘭州市中級人民法院裁定強制執(zhí)行，執(zhí)行金額達(dá)4.6億元。銀行通過法院強制執(zhí)行獲得該小區(qū)的未售住宅和商鋪，完成產(chǎn)權(quán)過戶后直接出售。

銀行直供房遇冷，但銀行用過的房搶手

銀行直供房最大的優(yōu)勢在于價格。

貝殼找房網(wǎng)信息顯示，沈撫新區(qū)育才壹品小區(qū)二手房掛牌價在5000元/平方米左右，而銀行直售房產(chǎn)起拍單價僅為2000元/平方米，不到市場價的一半。

又如，吉林銀行大連分行拍賣一處位于大連星海廣場的住宅，面積270余平方米，起拍價325.04萬元，折合單價為每平方米1.2萬元。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，二手房買賣平臺顯示，同區(qū)域住宅掛牌價為每平方米2萬元左右。

盡管價格優(yōu)勢明顯，但這些銀行直供房源的成交情況并不理想。以蘭州農(nóng)商行處置的沈撫新區(qū)育才壹品小區(qū)房產(chǎn)為例，雖然價格一降再降，目前掛牌價低于市場價50%以上，卻未能促成一套成交。

不過，《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，銀行直供房的成交情況呈現(xiàn)分化態(tài)勢，有幾類資產(chǎn)較受歡迎：鬧市區(qū)的商業(yè)用房、獨立辦公用房以及稀缺住宅。其中，銀行用過的房產(chǎn)往往更受市場青睞。

例如，工商銀行濮陽分行開發(fā)支行原辦公樓起拍價239萬元，最終以340萬元的價格拍出；該分行濮陽縣支行原辦公樓起拍價416萬元，最終以465.2萬元拍出。

銀行加速處置房產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向，背后是一場效率與價值之間的艱難平衡。

一位熟悉拍賣的司法界人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者坦言，一方面，從貸款違約、司法訴訟到最終通過法拍變現(xiàn)，整個周期動輒兩三年之久，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，這一過程可能進(jìn)一步拉長，時間成本與資產(chǎn)貶值的風(fēng)險與日俱增。

另一方面，傳統(tǒng)的“法拍”路徑遭遇寒流，銀行不得不開辟“直售”新戰(zhàn)場?？硕鹧袌箫@示，2025年6月，法拍房供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)下年內(nèi)新高（3.2萬套），市場承接力明顯不足，成交率低迷。

“當(dāng)法拍這條路不好走，將資產(chǎn)直接‘以物抵債’過戶至銀行名下，就成了現(xiàn)實的選擇。”前述城商行人士點破了當(dāng)前“銀行直供房”激增的核心邏輯之一。大量房產(chǎn)在法拍市場上流拍后，最終以抵債形式轉(zhuǎn)入銀行資產(chǎn)負(fù)債表，形成規(guī)?？捎^的存量資產(chǎn)。銀行從債權(quán)人變身為產(chǎn)權(quán)人，其主動下場銷售，實則是被動承接了法拍回流資產(chǎn)。

然而，這種看似被動的加速處置，從銀行整體的資產(chǎn)質(zhì)量視角審視，卻有其內(nèi)在的合理性。

根據(jù)開源證券的研報，上市銀行今年中報顯示，按揭貸款不良率確有上行趨勢。但由于有充足的抵押品作為安全墊，加之近期利率調(diào)降顯著緩解了居民的還款壓力，按揭貸款的風(fēng)險整體仍在可控范圍內(nèi)。

此時，銀行選擇將沉淀在賬面上的抵債房產(chǎn)加速變現(xiàn)，一方面可以回籠寶貴資金，另一方面也有助于優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量指標(biāo)，為應(yīng)對挑戰(zhàn)預(yù)留出更充足的安全空間。

信息與剛需“絕緣”，需更高效處置渠道

近年來，銀行收到的抵債房產(chǎn)增多。對此，前述城商行人士對記者表示，目前，行業(yè)內(nèi)的策略是“不到萬不得已不接”。

這是為何？該人士對記者透露，有兩方面原因。

“房產(chǎn)抵債回來后，變?yōu)楸韮?nèi)資產(chǎn)，會消耗資本。”該城商行人士直言，這類資產(chǎn)的風(fēng)險權(quán)重遠(yuǎn)高于其他資產(chǎn)；另外一個重要原因是，根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，銀行抵債資產(chǎn)有處置時限，但往往難以及時處置，從而成了銀行手里的“燙手山芋”。

《銀行抵債資產(chǎn)管理辦法》第十八條規(guī)定，不動產(chǎn)和股權(quán)應(yīng)自取得日起兩年內(nèi)予以處置；《中華人民共和國商業(yè)銀行法》第四十二條也明確規(guī)定，商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動產(chǎn)或股權(quán)，應(yīng)當(dāng)自取得之日起兩年內(nèi)予以處分。

“監(jiān)管規(guī)定在此，但這類房產(chǎn)一兩年內(nèi)根本賣不出去。”該城商行人士進(jìn)一步表示。

此外，銀行直供房面臨的一大挑戰(zhàn)是市場接受度。在一位股份行人士看來，銀行通過電商平臺處置抵債資產(chǎn)，看似直面全國客群，實則與真正有需求的潛在買家之間橫亙著一條“信息鴻溝”。

該股份行人士指出，問題的核心在于渠道錯配。這些掛牌信息密集曝光于一線投資客或高頻網(wǎng)絡(luò)用戶視野中，但他們并非幾萬、十幾萬元一套的低線城市房產(chǎn)的“有效客戶”；而身處當(dāng)?shù)?、最有可能接手這些房產(chǎn)的剛需購房者，卻往往因不熟悉或極少接觸專業(yè)的資產(chǎn)拍賣平臺，從而與這些高性價比的房源失之交臂。這種供需雙方難以精準(zhǔn)對接的困境，在很大程度上制約了銀行直供房的整體去化效率。

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