每經(jīng)記者｜宋欽章    每經(jīng)編輯｜陳星    

因?qū)ξ飿I(yè)服務(wù)不滿想要更換物業(yè)公司，這在很多住宅小區(qū)已經(jīng)不是新鮮事。然而，北京市這個小區(qū)的業(yè)主們卻沒有這樣做，他們通過引入信托架構(gòu)，重獲了小區(qū)的安寧。

當(dāng)傳統(tǒng)物業(yè)管理模式遭遇信任危機，如何找到破解痛點的關(guān)鍵鑰匙？

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪了該小區(qū)的業(yè)主委員會主任、物業(yè)公司及相關(guān)專業(yè)人士，探尋背后的答案。

賬戶不獨立、賬目不透明成小區(qū)物業(yè)服務(wù)“隱雷”

在北京市西城區(qū)北二環(huán)，毗鄰歷史悠久的德勝門，坐落著一個名為中駿天宸的高檔住宅區(qū)。趙明銘（化名）是中駿天宸小區(qū)本屆業(yè)委會主任。在過去一年多的時間里，他一直致力于一項重要工作——為小區(qū)物業(yè)費設(shè)立信托共管賬戶。對他而言，這是讓小區(qū)擺脫原有物業(yè)服務(wù)模式的關(guān)鍵。

中駿天宸是一個較新的住宅小區(qū)，于2017年開始預(yù)售，交房時間集中在2019年底至2020年初。作為高端住宅，小區(qū)的物業(yè)服務(wù)理應(yīng)細(xì)致周到。然而，趙明銘透露，自搬入該小區(qū)后，越來越多的業(yè)主對物業(yè)公司提供的服務(wù)不滿，矛盾時有發(fā)生。

他告訴記者，由于物業(yè)公司隸屬于開發(fā)商，屬于開發(fā)商的自有物業(yè)，因此在初期物業(yè)服務(wù)合同的簽署過程中，缺乏充分協(xié)商，這也導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)服務(wù)出現(xiàn)諸多“后遺癥”。

在資金安全方面，物業(yè)公司并沒有為中駿天宸的物業(yè)服務(wù)設(shè)立獨立的項目公司，審計中發(fā)現(xiàn)，物業(yè)費與其他小區(qū)混用，賬目不透明；在服務(wù)質(zhì)量方面，疫情期間，物業(yè)經(jīng)理頻繁更換，甚至出現(xiàn)了長時間的職位空缺，顯示物業(yè)公司管理走下坡路。

讓業(yè)主們尤其關(guān)注的是，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整，物業(yè)公司已多次向母公司提供財務(wù)援助，這進(jìn)一步引發(fā)了對小區(qū)物業(yè)資金安全性的擔(dān)憂。在這樣的背景下，為小區(qū)物業(yè)資金設(shè)立獨立賬戶的呼聲變得愈發(fā)強烈。

針對業(yè)委會的上述說法，該物業(yè)公司相關(guān)人士近日通過微信向記者回應(yīng)：“過去物業(yè)北京分公司管理多個項目，每個項目有獨立的收支銀行賬戶，財務(wù)端一直是獨立管理核算。按集團化管理規(guī)則，由集團公司統(tǒng)籌歸集資金及統(tǒng)籌支付。2024年11月起本項目開始獨立資金運行，不再參加集團統(tǒng)籌?！?/p>

趙明銘表示，他們曾委托第三方會計師事務(wù)所對2020年初至2024年6月30日的物業(yè)費用進(jìn)行了審計，審計結(jié)果與物業(yè)認(rèn)可的賬目存在較大的差距。經(jīng)過此次審計，業(yè)主們更加堅定地認(rèn)為，落實物業(yè)費資金的隔離已刻不容緩。

信托架構(gòu)如何為小區(qū)物業(yè)資金筑起安全屏障？

如何為小區(qū)物業(yè)費設(shè)立一個專屬的銀行賬戶？這個問題看似簡單，卻困擾了業(yè)委會很長時間。原因在于業(yè)委會無法直接以自己的名義開設(shè)銀行賬戶。

“在北京市，業(yè)委會沒有組織機構(gòu)代碼證，因此沒有資格在金融機構(gòu)開設(shè)獨立賬戶?！壁w明銘表示，為了解決這個問題，他們曾探討過公司制模式，但考慮到業(yè)委會換屆可能導(dǎo)致人員更迭，公司制未必穩(wěn)固。經(jīng)過斟酌和討論，他們最終找到了另一種方案——物業(yè)服務(wù)信托。

今年5月份，這只信托正式落地，取名為“外貿(mào)信托-金諾10號中駿天宸物業(yè)服務(wù)信托”，受托人是外貿(mào)信托。趙明銘表示，鑒于外貿(mào)信托先前在成都長壽苑小區(qū)等積累了操作經(jīng)驗，因此選擇該公司為合作伙伴。

外貿(mào)信托特殊資產(chǎn)服務(wù)信托部總經(jīng)理王張悅通過騰訊會議告訴記者，信托公司的關(guān)鍵職能之一是構(gòu)建信托架構(gòu)，實現(xiàn)風(fēng)險的有效隔離?！叭绻飿I(yè)公司因?qū)ν馀e債而賬戶被查封，小區(qū)業(yè)主的利益也可能受到影響。在這種情況下，風(fēng)險隔離是必要的?！?/p>

她進(jìn)一步指出，在物業(yè)服務(wù)信托中，銀行賬戶的開設(shè)主體為信托計劃，該信托專門設(shè)立用于監(jiān)管小區(qū)物業(yè)資金，其運作獨立于信托公司的主營業(yè)務(wù)之外，與其他信托計劃互不干擾，并確保與物業(yè)公司的資產(chǎn)保持分離。

此外，促進(jìn)物業(yè)資金的透明化與公開化，并補充物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督機制，同樣是物業(yè)服務(wù)信托的關(guān)鍵職能之一。王張悅表示：“如果物業(yè)公司既是收錢的一方，也是花錢的一方，而沒有獨立的第三方參與其中，這就相當(dāng)于物業(yè)公司自己監(jiān)督自己，理論上是有風(fēng)險的。”

據(jù)悉，借助物業(yè)服務(wù)信托，中駿天宸小區(qū)已重塑了物業(yè)服務(wù)合作的架構(gòu)：每戶業(yè)主與信托公司簽訂信托合同，后者以受托人身份負(fù)責(zé)管理物業(yè)費的收繳與撥付。物業(yè)公司則與信托公司簽訂信托執(zhí)行協(xié)議，并依據(jù)業(yè)主大會審批的預(yù)算和物業(yè)合同提供服務(wù)。同時，業(yè)主與物業(yè)公司之間也簽署物業(yè)合同，以明確服務(wù)內(nèi)容和責(zé)任。

值得一提的是，在這次物業(yè)服務(wù)體系重建的過程中，中駿天宸小區(qū)并沒有換掉原來的物業(yè)公司。但是在引入信托模式之后，趙明銘感覺到物業(yè)服務(wù)水平已經(jīng)有所改觀?！八麄冊谝恍┟赓M項目上的改進(jìn)是有目共睹的。例如，在組織的各種活動中，物業(yè)與居民建立良好的關(guān)系，尤其是與年長者和孩子們打成一片。”

記者發(fā)現(xiàn)，6月下旬，中駿天宸物業(yè)團隊向全體業(yè)主披露該小區(qū)2025年5月物業(yè)服務(wù)與收支情況，這是信托模式落地后的第二次物業(yè)服務(wù)與收支公示。報告不僅列明當(dāng)月物業(yè)服務(wù)收入、支出明細(xì)和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，還交代了下階段物業(yè)團隊的工作計劃。

“信托引入后，消除了業(yè)主對物業(yè)資金被占用的擔(dān)憂。收支透明公開，讓業(yè)主真實了解到物業(yè)的服務(wù)成本，增強了信任感?！鄙鲜鑫飿I(yè)公司人士透露，目前在收入方面，該項目的物業(yè)費可以由業(yè)主直接存入信托賬戶，也可以交由物業(yè)公司，物業(yè)公司將每周收取的物業(yè)費匯總后轉(zhuǎn)入信托賬戶。

在支出方面，物業(yè)公司每月分兩次向業(yè)委會及信托賬戶申請付款資金。第一次在月初申請，用于支付員工工資及公共區(qū)域的能耗費用；第二次在月中申請，是支付給各供應(yīng)商的費用。每次申請都需要附上所有付款明細(xì)及流程文件。

物業(yè)公司人士指出，目前物業(yè)公司內(nèi)部仍按照公司既有的流程和財務(wù)管理要求進(jìn)行采購和付款審批，但人工略有增加?！懊恐苄枰攧?wù)核對銀行流水，向信托遞交收入情況。每月需要制作公示文件，將所有員工考勤、工資、供應(yīng)商付款附件打包交給信托方?！?/p>

物業(yè)服務(wù)信托盈利模式仍待解

商家跑路、服務(wù)縮水??這些常見的預(yù)付費式服務(wù)消費陷阱，正在給消費者權(quán)益帶來損害。預(yù)付類資金服務(wù)信托通過預(yù)付費資金的獨立監(jiān)管，防止商家挪用，能夠有效地為預(yù)付費消費者提供保障。

“在基層治理等領(lǐng)域中，金融確實能夠發(fā)揮積極作用，然而我們以往并未深入挖掘這一潛力。信托在社會治理方面具有顯著優(yōu)勢，尤其是其獨特的資產(chǎn)隔離功能?！背啥际形浜钌鐓^(qū)發(fā)展基金會秘書長李濟舟在接受記者電話采訪時這樣說。他表示，目前信托在預(yù)付費、物業(yè)服務(wù)等場景中的應(yīng)用越來越受關(guān)注。

對于信托行業(yè)而言，目前傳統(tǒng)融資類業(yè)務(wù)已經(jīng)萎縮，信托業(yè)不得不面臨戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型?，F(xiàn)如今，伴隨著信托“三分類”的出臺，信托公司正在探索新的業(yè)務(wù)增長引擎，資產(chǎn)服務(wù)信托成為重要的發(fā)力領(lǐng)域。

記者注意到，物業(yè)服務(wù)信托是預(yù)付類資金服務(wù)信托在物業(yè)服務(wù)場景中的應(yīng)用，已經(jīng)有多家信托公司在該領(lǐng)域展開探索。去年以來，除了外貿(mào)信托，還有長安信托、中糧信托、華潤信托等均落地了首筆物業(yè)服務(wù)信托。

例如，2024年10月，中糧信托與綠城物業(yè)共同打造的“中糧信托-明月1號物業(yè)服務(wù)信托”落地。該服務(wù)信托由中糧信托擔(dān)任受托人，資金用于江陰澄江明月住宅小區(qū)設(shè)施維護和業(yè)主體驗提升，通過執(zhí)行監(jiān)督、信息披露、財產(chǎn)保管，保障全體業(yè)主利益。

長安信托于2024年12月在西安市新城區(qū)光輝巷26號院（以下簡稱光輝巷26號院）落地西北地區(qū)首單物業(yè)服務(wù)信托。據(jù)悉，光輝巷26號院的物業(yè)公司開設(shè)兩個銀行賬戶，一個用于收取每月物業(yè)費及公共收益，支出僅限于向信托專戶轉(zhuǎn)款；另一個賬戶僅限于收取長安信托轉(zhuǎn)出的當(dāng)月物業(yè)經(jīng)營支出，金額依據(jù)為年度預(yù)算框架下經(jīng)物管會審批的月度預(yù)算。

但記者也獲悉，現(xiàn)階段，物業(yè)服務(wù)信托距離為信托公司帶來顯著營收仍有相當(dāng)長的路要走。例如，在長安信托的案例中，信托公司在物業(yè)服務(wù)信托運行過程中并不收取管理費，而是計劃未來項目大量鋪開后，僅針對預(yù)付款資金的投資收益收取部分費用。

王張悅向記者坦言，外貿(mào)信托現(xiàn)階段仍著力于物業(yè)服務(wù)信托的推廣工作，同樣沒有向委托人單獨收取管理費?！伴L期來看，如果未來業(yè)務(wù)規(guī)模足夠大，商業(yè)邏輯也會成立。作為金融機構(gòu)，我們可以受托為信托計劃項下資金提供資產(chǎn)管理服務(wù)，配置同業(yè)存款等收益率高于銀行活期的資產(chǎn)，進(jìn)而有機會從超額收益中提取合理報酬。”

李濟舟也對記者表示：“物業(yè)服務(wù)信托的盈利模式目前還沒有激發(fā)出來。但值得肯定的是，它至少為物業(yè)服務(wù)模式創(chuàng)新提供了一種可行的渠道和思路?！?/p>