每經(jīng)記者｜黃婉銀    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

中報(bào)數(shù)據(jù)：今年上半年，萬(wàn)科A（000002.SZ）實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1671.1億元，同比增長(zhǎng)14.2%；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)110.5億元，同比下降11.7%；實(shí)現(xiàn)合同銷售金額3544.3億元，同比增長(zhǎng)10.6%；凈負(fù)債率20.2%，連續(xù)20年低于40%；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率69.7%。

會(huì)在短期與長(zhǎng)期之間權(quán)衡

“我們認(rèn)為整個(gè)行業(yè)的游戲規(guī)則正在發(fā)生變化，我們的發(fā)展思維也需要相應(yīng)地調(diào)整。過(guò)多地追求規(guī)模、速度為導(dǎo)向的線性思維恐怕難以為繼，我們不會(huì)把規(guī)模和速度當(dāng)成唯一的目標(biāo)來(lái)看待。我們會(huì)在規(guī)模和效益之間、在短期和長(zhǎng)期之間、在風(fēng)險(xiǎn)和收益之間權(quán)衡。”在談到長(zhǎng)周期的增長(zhǎng)邏輯時(shí)，萬(wàn)科總裁祝九勝表示，萬(wàn)科多年以來(lái)都堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，行穩(wěn)致遠(yuǎn)是萬(wàn)科的基調(diào)，穩(wěn)字當(dāng)頭是萬(wàn)科當(dāng)前的應(yīng)對(duì)。

祝九勝稱，從2018年就提出來(lái)“活下去”，在萬(wàn)科的認(rèn)知里面，“活下去”比什么都重要，因?yàn)檗k一家企業(yè)，要對(duì)廣大利益相關(guān)方擔(dān)起責(zé)任，因此首先將確保經(jīng)營(yíng)安全。特別是規(guī)模超過(guò)5000億以后，經(jīng)營(yíng)安全的重要性變得更為突出。

從今年房企的中期業(yè)績(jī)報(bào)告可以看出，誰(shuí)都沒(méi)有逃過(guò)利潤(rùn)下降或大幅收窄的定律，萬(wàn)科也沒(méi)有例外，祝九勝也直面解釋了凈利潤(rùn)下降的原因：一是銷售規(guī)模增長(zhǎng)有限，二是毛利率的下降稍快，三是轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)的效果還沒(méi)有真正體現(xiàn)出來(lái)。

開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)率之所以處于下降狀態(tài)，就在于近年來(lái)萬(wàn)科銷售的產(chǎn)品中，地價(jià)占售價(jià)的比例明顯上升，從2017年到2020年，地售比提高17個(gè)百分點(diǎn)左右，這會(huì)逐步體現(xiàn)在以后的結(jié)算收入和結(jié)算利潤(rùn)上。而同時(shí)，銷售增長(zhǎng)對(duì)毛利下降的對(duì)沖是有限的，不足以對(duì)沖利潤(rùn)率的下滑。

“我們也需要轉(zhuǎn)變對(duì)新業(yè)務(wù)的看法。即使所有的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)做得很好，它對(duì)傳統(tǒng)的銷售規(guī)模和利潤(rùn)的貢獻(xiàn)恐怕還是有限。它能貢獻(xiàn)的是企業(yè)價(jià)值，或者是中長(zhǎng)期的估值。”祝九勝坦言，新業(yè)務(wù)都需要找到新的解題方法，但挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)正如一枚硬幣的正反面，如果能找到解題方式，從中長(zhǎng)期來(lái)看就會(huì)有更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。

上半年，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售面積2191.7萬(wàn)平方米，合同銷售金額3544.3元，同比分別增長(zhǎng)5.5%和10.6%，在38個(gè)城市市場(chǎng)排名位列前三。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積1115.4萬(wàn)平方米，結(jié)算收入1443.3億元，分別同比增長(zhǎng)6.2%和11.9%，合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)合同金額7819.1億元，較年初增長(zhǎng)12%。

合作效果要靠客戶檢驗(yàn)

2021年是行業(yè)管理紅利時(shí)代的開(kāi)啟之年，在行業(yè)環(huán)境和競(jìng)爭(zhēng)規(guī)則深刻變化之際，萬(wàn)科也保持了一貫健康的財(cái)務(wù)狀況和良好的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

上半年，萬(wàn)科回歸并保持“綠檔”，各項(xiàng)指標(biāo)均符合重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則要求——持有貨幣現(xiàn)金1952.2億元，扣除預(yù)售監(jiān)管資金和受限資金的現(xiàn)金短債比為1.67倍；凈負(fù)債率20.2%，連續(xù)20年低于40%；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率69.7%。截至6月底，萬(wàn)科的綜合融資成本為4.27%，同比下降32個(gè)基點(diǎn)（bps）。

祝九勝表示，萬(wàn)科一直是穩(wěn)健為主，膽子小，因此長(zhǎng)期賬面上的現(xiàn)金一直比較多。“‘三道紅線’凈負(fù)債率這一項(xiàng)指標(biāo)，我們20年來(lái)在同行中都是最低的，都是在40%以下，平均在20%以下，這是我們一貫的風(fēng)格。”

這種做法，不如激進(jìn)風(fēng)格階段性對(duì)股東的回報(bào)多。萬(wàn)科認(rèn)為，保障長(zhǎng)期活下去，保障經(jīng)營(yíng)安全，可能比短期的回報(bào)更優(yōu)先。

正如與泰禾的合作、與恒大的傳聞都能體現(xiàn)上述萬(wàn)科的風(fēng)格。祝九勝表示，恒大確實(shí)和萬(wàn)科過(guò)往就有一些項(xiàng)目層面的合作，最近這幾個(gè)月有過(guò)接觸和探討，但目前沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的更多合作。泰禾也一直有一個(gè)工作組密切地在跟他們聯(lián)系，幫他們把關(guān)一些專業(yè)問(wèn)題，給他們一些建議，如果能符合此前約定的條件，萬(wàn)科仍然會(huì)履約。

在祝九勝看來(lái)， 對(duì)于萬(wàn)科而言，應(yīng)該去做一些有利于整個(gè)行業(yè)的事。無(wú)論什么樣的同行，都有過(guò)不同的接觸和合作，萬(wàn)科的項(xiàng)目如果按照個(gè)數(shù)來(lái)算，大約七成是合作的，按金額來(lái)計(jì)算，大概八成有合作。

“合作就像行穩(wěn)致遠(yuǎn)一樣，也是我們的基本考慮。當(dāng)然，合作的效果是要靠客戶來(lái)檢驗(yàn)的，如何避免給客戶、給股東惹了麻煩，或者說(shuō)帶來(lái)不良的、不可承受的影響，這是我們要特別防范的問(wèn)題。”

今年上半年，萬(wàn)科共獲取新項(xiàng)目95個(gè)，建筑面積1505.9萬(wàn)平方米，地價(jià)總額約1126.3億元，新獲取項(xiàng)目投資金額92%位于一二線城市。

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封面圖片來(lái)源：受訪者提供