每經(jīng)記者｜陳利    每經(jīng)編輯｜魏文藝    

物業(yè)上市公司2020年年報(bào)披露完畢，每日經(jīng)濟(jì)新聞?chuàng)陥?bào)數(shù)據(jù)，發(fā)布多項(xiàng)指標(biāo)榜單并解讀。

2020年，上市物業(yè)服務(wù)企企的盈利能力進(jìn)一步增強(qiáng)。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，40家港股物企凈利潤(rùn)總計(jì)177.86億元，較上一年增加約70億元；平均凈利潤(rùn)為4.45億元，平均增幅為62.5%；平均凈利率為14.23%，較2019年上市物企平均12.1%的凈利率水平，提升2.13個(gè)百分點(diǎn)。

雖然凈利潤(rùn)增幅較大，但凈利率還是處于低位，大部分維持在10%~20%區(qū)間，且離散程度較大 。

注：鑫苑服務(wù)2020年財(cái)報(bào)尚未發(fā)布；特發(fā)物業(yè)、宋都服務(wù)、建發(fā)物業(yè)年報(bào)未披露凈利率指標(biāo)

2021年剛剛借殼上市成功的華發(fā)物業(yè)服務(wù)凈利率為2.20%，位于榜單最后一位，其凈利潤(rùn)也大幅下跌61.29%；招商積余、浦江中國(guó)、銀城生活服務(wù)、綠城服務(wù)分別占據(jù)該榜單的倒數(shù)第二至第五位，凈利率分別為4.70%、4.84%、7.30%、7.30%。

具體來(lái)看，作為珠海華發(fā)集團(tuán)旗下的物業(yè)公司，華發(fā)集團(tuán)經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)五年的鋪墊，先后完成了買(mǎi)殼、注資等一系列動(dòng)作，一步步將華發(fā)物業(yè)推向資本市場(chǎng)。

華發(fā)物業(yè)的收入主要來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)以及酒店經(jīng)營(yíng)、酒店管理、酒店顧問(wèn)及會(huì)展服務(wù)。受金融行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈及市場(chǎng)波動(dòng)等因素影響，公司2020年12月完成出售金融服務(wù)分部，進(jìn)一步剝離了與主營(yíng)業(yè)務(wù)無(wú)關(guān)且盈利能力較弱的業(yè)務(wù)，并與2020年6月出售財(cái)經(jīng)印刷業(yè)務(wù)分部。

此外，終止金融服務(wù)業(yè)務(wù)，對(duì)于華發(fā)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)斐梢欢ㄓ绊懀咔橐矊?dǎo)致酒店租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)不佳，公司2020年凈利潤(rùn)為0.24億港元，同比下降75.1%，凈利率僅為2.2%。

值得注意的是，祈福生活以30.60%凈利率水平奪得榜首；星盛商業(yè)以1.73%之差，位列亞軍；恒大物業(yè)排名第三，凈利率為25.19%。此外，濱江服務(wù)、合景悠活、興業(yè)物聯(lián)凈利率均超過(guò)了20%。

從榜單中可以看出，凈利率超過(guò)20%的有6家物企，分別為祈福生活、星盛商業(yè)、恒大物業(yè)、濱江服務(wù)、合景悠活、興業(yè)物聯(lián)，而占據(jù)規(guī)模優(yōu)勢(shì)的彩生活、碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)凈利率則維持在15%-20%；國(guó)企中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余凈利率分別僅有10.69%、8.7%、4.7%，位居排名的第29、33、40位。

但就營(yíng)收來(lái)看，中海物業(yè)、保利物業(yè)、招商積余均遠(yuǎn)高于排位在前列的祈福生活服物及興盛商業(yè)。招商積余營(yíng)收86億元，保利物業(yè)營(yíng)收80.38億元，中海物業(yè)營(yíng)收56.1億元，而祈福生活服物及興盛商業(yè)僅有4.21億元及4.42億元的營(yíng)收，上及上述物企營(yíng)收的10%。

由此來(lái)看，營(yíng)收及規(guī)模優(yōu)勢(shì)并不能成為凈利率的唯一決定性因素，反而中小型甚至微型物企在凈利率排名上贏得了更多主動(dòng)。

具體來(lái)看，即便是營(yíng)收增速下滑至6％、毛利率兩連降，祈福生活服務(wù)凈利率依然引領(lǐng)上市物企這主要是其業(yè)務(wù)營(yíng)收組成決定的。

按收入貢獻(xiàn)率來(lái)排，祈福生活服務(wù)六條業(yè)務(wù)線的順序依次為零售、資訊科技、物業(yè)管理、配套生活、校外培訓(xùn)和裝修及設(shè)備裝置服務(wù)，分別占比35.6%、22.7%、18.3%、11.8%、7.4%、4.2%。而對(duì)祈福生活服務(wù)凈利潤(rùn)率其決定性作用的是2020年祈福生活服務(wù)的“其他收入”合計(jì)約4481.6萬(wàn)元，而投資銀條就為其帶來(lái)3580萬(wàn)元的收益，貢獻(xiàn)了將近8成的收益。

興業(yè)物聯(lián)雖然2020年在管面積僅310萬(wàn)平方米，離千萬(wàn)平方米還有很長(zhǎng)一段距離，相對(duì)于雅生活、碧桂園服務(wù)的3.74億平方米、3.33億平方米的在管面積相形見(jiàn)絀，但興業(yè)物聯(lián)的利潤(rùn)率超過(guò)20％，在雅生活、碧桂園服務(wù)之前。

住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)的物業(yè)費(fèi)較高，加上興業(yè)物聯(lián)一直專(zhuān)注于科技物業(yè)的探索，在降本增效方面發(fā)揮一定作用，給興業(yè)物聯(lián)帶來(lái)較高的利潤(rùn)率，其盈利水平在行業(yè)中一直處于中上水平，凈利率為20.4%，較去年上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，在上市物企中維持高位。

隨著物業(yè)資本化進(jìn)程加速，中小型物企在不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)的前提下，從服務(wù)業(yè)態(tài)、業(yè)務(wù)類(lèi)型等角度尋求差異化發(fā)展，打造“第二增長(zhǎng)曲線”，不失為一條實(shí)現(xiàn)其業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的快捷之路。

（2020年上市物業(yè)龍虎榜，由每經(jīng)記者根據(jù)企業(yè)年報(bào)整理）

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)