每經(jīng)記者｜袁園    每經(jīng)編輯｜姚祥云    

6月1日，銀保監(jiān)會發(fā)布了《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》，核準保險資金涉足長租市場，并做出了詳細的規(guī)定，辦法即日起施行。

具體來看，保險公司通過直接投資，保險資產(chǎn)管理機構通過發(fā)起設立債權投資計劃、股權投資計劃、資產(chǎn)支持計劃、保險私募基金參與長租市場，所投資的長期租賃住房項目應當滿足五項條件。

首先，所投資的項目應具有良好的經(jīng)濟和社會效益，具備穩(wěn)定的當期或預期現(xiàn)金流;從計劃實施地點來看，應處于北京、上海、雄安新區(qū)以及人口凈流入的大中試點城市。土地性質為集體建設用地的，應處于集體建設用地建設租賃住房試點城市;三是應產(chǎn)權清晰，無權屬爭議及受限情形;四是土地出讓合同或土地使用權證載明土地及地上建筑物僅用于租賃住房，不得轉讓;此外，項目應履行了立項、規(guī)劃、建設、竣工驗收及運營管理等階段所必需的審批程序，或者履行了項目建設階段所必需的審批程序。

與此同時，保險資產(chǎn)管理機構發(fā)起設立投資于長期租賃住房項目的債權投資計劃、股權投資計劃等保險資產(chǎn)管理產(chǎn)品及保險私募基金，也應滿足相應條件。

詳細來看，首先，采用債權投資計劃方式的，融資主體自有現(xiàn)金流占其全部應還債務本息的比例為100％（含）以上;同時，采用股權投資計劃及保險私募基金方式的，擬投項目公司的核心資產(chǎn)為租賃住房項目，項目公司股權不得為第三方提供質押，并設置有效的退出機制。

此外，從保險機構角度來說，投資長期租賃住房項目，應當要求融資主體與項目主體加強項目建設階段管理，按照工程進度劃撥資金，并與融資主體、項目主體、托管銀行簽訂多方賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，明確各方實行資金專戶管理，督促開戶銀行和托管銀行實行資金進出的全程監(jiān)控，嚴格審查資金支付及對價取得等事項，確保資金封閉運行，專項用于所投資的租賃住房項目建設或改造升級，不得挪作他用。

同時，保險公司應當遵循審慎穩(wěn)健和安全性原則，綜合考慮自身資產(chǎn)負債狀況、償付能力狀況和流動性要求，制定長期租賃住房項目的投資預算，并納入年度資產(chǎn)配置計劃;保險機構應當建立相應的專屬崗位，負責投資期內各個長租住房項目的投后管理，并建立全程管理制度，在負債控制、款項支付、工程進展、租金回款、資產(chǎn)抵押等方面采取有效的風控措施，控制投資風險。

值得關注的是，銀保監(jiān)會表示，對于保險資產(chǎn)管理機構通過債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式投資長期租賃住房項目的，相關注冊機構建立受理及注冊綠色通道，優(yōu)先受理。