每經(jīng)記者｜涂穎浩    每經(jīng)編輯｜畢陸名    

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前幾年競(jìng)相購(gòu)買房產(chǎn)、參股投資房地產(chǎn)股權(quán)的保險(xiǎn)資金，如今已重新回歸理性。

近日，安聯(lián)集團(tuán)宣布已聯(lián)合基匯資本成功收購(gòu)上海凌空SOHO四座辦公樓群中的兩幢，安聯(lián)集團(tuán)持有此次投資約23%的權(quán)益。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“對(duì)于險(xiǎn)資來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)組合的配置里面，不動(dòng)產(chǎn)是重要的一個(gè)內(nèi)容。而持有辦公樓則是更優(yōu)的選擇。當(dāng)前虹橋商務(wù)區(qū)發(fā)展機(jī)會(huì)大，辦公市場(chǎng)的出租效果不錯(cuò)。尤其是類似產(chǎn)品，本身招租情況好，未來(lái)升值的機(jī)會(huì)較多，所以對(duì)于類似的收購(gòu)，體現(xiàn)了海外險(xiǎn)資對(duì)國(guó)內(nèi)辦公物業(yè)投資的看好”

從上市險(xiǎn)企2017年年報(bào)來(lái)看，投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)配置中仍受到青睞。2017年，中國(guó)平安投資性房地產(chǎn)為471.54億元，同比增長(zhǎng)11.22%；新華保險(xiǎn)投資性房地產(chǎn)為47.41億元，同比增長(zhǎng)39.6%；中國(guó)人壽30.64億元，同比增長(zhǎng)157.26%；中國(guó)太保投資性房地產(chǎn)87.27億元，同比增長(zhǎng)0.8%。

險(xiǎn)資偏愛(ài)辦公物業(yè)

近日，安聯(lián)集團(tuán)宣布已聯(lián)合基匯資本成功收購(gòu)上海凌空SOHO四座辦公樓群中的兩幢。安聯(lián)集團(tuán)持有此次投資約23%的權(quán)益。安聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)亞太區(qū)首席執(zhí)行官Rushabh Desai表示，“上海是目前全球最為吸引人的國(guó)際性大都市，我們對(duì)這座城市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?jié)摿Τ錆M信心，此次投資進(jìn)一步實(shí)踐我們的全球新布局戰(zhàn)略。”

險(xiǎn)資購(gòu)買辦公物業(yè)的案例并不少見(jiàn)。如去年8月，安聯(lián)集團(tuán)與新加坡吉寶集團(tuán)共同斥資5.25億美元整體收購(gòu)虹口SOHO。2016年7月，國(guó)華人壽以32.2億元正式從SOHO中國(guó)手中購(gòu)入其旗下的上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，周期長(zhǎng)、收益穩(wěn)定的不動(dòng)產(chǎn)投資，因與保險(xiǎn)資金的長(zhǎng)期資金屬性有天然的匹配性，被保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)視為最重要的投資渠道之一。特別是核心城市核心地段的辦公物業(yè)，會(huì)為負(fù)債屬性的險(xiǎn)資帶來(lái)較好的租金回報(bào)，更是備受保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的青睞。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢上市保險(xiǎn)公司年報(bào)，2017年，中國(guó)平安投資性房地產(chǎn)為471.54億元，同比增長(zhǎng)11.22%；新華保險(xiǎn)投資性房地產(chǎn)為47.41億元，同比增長(zhǎng)39.6%；中國(guó)人壽30.64億元，同比增長(zhǎng)157.26%；中國(guó)太保投資性房地產(chǎn)87.27億元，同比增長(zhǎng)0.8%。投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

值得一提的是，中國(guó)平安、中國(guó)太保還披露了投資性房地產(chǎn)租金收入，中國(guó)平安為27.57億元，同比增長(zhǎng)51.32%；中國(guó)太保為6.86億元，同比增長(zhǎng)19.1%。

險(xiǎn)企不動(dòng)產(chǎn)投資多元化

除了辦公物業(yè)之外，險(xiǎn)資還購(gòu)買自用不動(dòng)產(chǎn)、認(rèn)購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)項(xiàng)目、投資設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)子公司、舉牌上市房地產(chǎn)公司、海外投資不動(dòng)產(chǎn)等方式涉足不動(dòng)產(chǎn)投資。

首先，自用性不動(dòng)產(chǎn)同樣受到保險(xiǎn)公司的青睞，面對(duì)較為高昂的租賃成本，投資自用型不動(dòng)產(chǎn)成為保險(xiǎn)公司進(jìn)行節(jié)約成本的有效方式。根據(jù)中保協(xié)披露的險(xiǎn)企大額不動(dòng)產(chǎn)投資信息，此前，中國(guó)太平擬投資北京金融街廣安中心項(xiàng)目B地塊寫(xiě)字樓，以物權(quán)方式購(gòu)置自用不動(dòng)產(chǎn)。

中國(guó)保險(xiǎn)資產(chǎn)管理業(yè)協(xié)會(huì)最新披露的數(shù)據(jù)顯示，2017年前11月，23家保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司注冊(cè)債權(quán)投資計(jì)劃和股權(quán)投資計(jì)劃共185項(xiàng)，合計(jì)注冊(cè)規(guī)模4326.63億元。其中，不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃104項(xiàng)，注冊(cè)規(guī)模1742.68億元，占全部債權(quán)、股權(quán)投資計(jì)劃的40.28%。與去年同期相比，不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃數(shù)量增加了50項(xiàng)，同比增長(zhǎng)78%，注冊(cè)規(guī)模與去年863.68億元相比同比增長(zhǎng)了101.77%，達(dá)到一倍多。不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資占合計(jì)注冊(cè)規(guī)模比也有所上升，從33.68%增長(zhǎng)到40.28%，增加了6.6個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年，總計(jì)近50項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃項(xiàng)目得到保險(xiǎn)公司認(rèn)購(gòu)(多期認(rèn)購(gòu)已進(jìn)行合并)，包括中國(guó)太平、中國(guó)太保等在內(nèi)的多家保險(xiǎn)公司均披露了認(rèn)購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃的相關(guān)信息。

投資設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)子公司同樣是保險(xiǎn)公司進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資的有效途徑?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年多家保險(xiǎn)公司披露的非保險(xiǎn)子公司信息中包含了不動(dòng)產(chǎn)公司。如天安財(cái)險(xiǎn)旗下的上海天安財(cái)險(xiǎn)置業(yè)有限公司、上海信泰天安置業(yè)有限公司；新華保險(xiǎn)旗下的新華家園尚谷（北京）置業(yè)有限責(zé)任公司等。

此外，舉牌上市房地產(chǎn)公司也是保險(xiǎn)公司不動(dòng)產(chǎn)投資的方式之一。2016年以前，多家保險(xiǎn)公司頻繁舉牌上市房企增加土地儲(chǔ)備。不過(guò)，2017年之后，隨著監(jiān)管層對(duì)保險(xiǎn)公司非理性舉牌的監(jiān)管措施強(qiáng)化，保險(xiǎn)公司非理性舉牌的現(xiàn)象已經(jīng)明顯減少。