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每經(jīng)記者 董青枝 每經(jīng)編輯 盧祥勇

2017年在住宅嚴(yán)調(diào)控下，商辦物業(yè)反而成為投資風(fēng)口。日前中原發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，深圳2017年一手寫字樓供需兩旺，共成交53萬平方米，同比大幅上升73%，均價51333元/平方米；二手則較為疲軟，成交14萬平方米，同比下降22%。此外，大宗交易活躍，2017年深圳市場大宗交易超過180宗，成交金額超過500億元。

深圳中原工商鋪部寫字樓部總經(jīng)理范進(jìn)佳認(rèn)為，隨著一手寫字樓供應(yīng)繼續(xù)增加，一手項目買賣、租賃市場份額繼續(xù)增加，優(yōu)質(zhì)寫字樓售價、租金預(yù)計上升10%，同時外地企業(yè)進(jìn)入深圳，大宗、整棟寫字樓成交也將增加。深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫則指出，在“房住不炒”、“租售并舉”影響下，商業(yè)地產(chǎn)投資價值將被重新審視。未來住宅將會是樓市產(chǎn)品中價值最低的，而投資寫字樓等商業(yè)的比例高，租金回報更理想。

南山將成熱門區(qū)域

中原數(shù)據(jù)顯示，從區(qū)域上來看，深圳的南山、寶安和龍崗成為一手寫字樓成交的主要區(qū)域，分別占比23%、24%和41%，而傳統(tǒng)的福田和羅湖依然是二手寫字樓需求最旺盛的區(qū)域，分別占比42%、23%。其中，南山區(qū)由于利好政策和區(qū)域優(yōu)勢，越來越成為各大企業(yè)爭相進(jìn)駐的熱門區(qū)域，未來將帶動區(qū)內(nèi)的商務(wù)氣氛。

這一點(diǎn)從2017年的土地出讓中可以得到佐證。據(jù)中原數(shù)據(jù)，2017年南山深圳灣超級總部基地為熱點(diǎn)供地區(qū)域，全年集中成交7宗土地，面積約15.5萬平，出讓金額合計227億元，是年內(nèi)土地出讓最多、出讓金額最高的區(qū)域。目前已有招行、BAT、萬科、恒大等名企入駐，未來必然會有更多高端企業(yè)相繼入駐。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉也坦言，整個深圳的總部基地中，深圳灣超級總部基地基本上是區(qū)位最好、規(guī)格最高的一個。

2018年南山的供應(yīng)量也很充足。戴德梁行華南及華西區(qū)研究部主管及高級董事張曉端表示，2018年深圳將有180萬平方米的寫字樓集中供應(yīng)，南山區(qū)供應(yīng)占比高達(dá)75%，市場壓力不容小覷。不過在粵港澳大灣區(qū)背景下，除了傳統(tǒng)核心區(qū)外，泛前海片區(qū)也受到投資者越來越多的關(guān)注。預(yù)計到2022年，深圳將呈現(xiàn)多中心涌現(xiàn)的商務(wù)新格局。

大宗交易將持續(xù)活躍

中原數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳市場大宗交易超過180宗，成交金額超過500億元，保持近年來活躍狀態(tài)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為深圳大宗交易將成為常態(tài)化。

鄭叔倫坦言，2017年深圳房地產(chǎn)市場大宗交易明顯增多，開發(fā)商整售意愿更加強(qiáng)烈。整售不僅有利于公司更好地經(jīng)營管理，而且政策限制也更小，再加上部分開發(fā)商對后市較為擔(dān)憂，他們對于出售手中持有的土地和房產(chǎn)抱更加積極的態(tài)度，這也在一定程度上造成了行業(yè)格局的進(jìn)一步整合。

具體到物業(yè)，商業(yè)商鋪仍是大宗交易最為活躍的版塊，主要買家為投資公司；寫字樓和公寓的成交量明顯增加，主要買家為自用實(shí)業(yè)公司及基金；工業(yè)園的成交量有所減少，但價格明顯升高。

深圳中原投資部總經(jīng)理楊創(chuàng)慧分析稱，在住房市場繼續(xù)受控、深圳企業(yè)環(huán)境不斷向好等多因素影響下，大宗交易將持續(xù)活躍，特別是商辦市場，作為資產(chǎn)配置深受市場青睞。

2018年深圳大宗交易市場如何？中原預(yù)計，寫字樓和公寓將是市場成交主角，量價齊升；土地及開發(fā)項目交易成交有望增加；商業(yè)價格上升壓力較大，成交放緩；工業(yè)園價格下降、觀望情緒增加。