每經(jīng)編輯｜吳若凡    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”real-estate-circle）

研究房地產(chǎn)市場(chǎng)不能僅僅研究一二三四線城市，中國(guó)各城市如何跨越“中等城市收入陷阱”，也值得研究。

因?yàn)槲覀兛梢钥吹?，京津，珠三，長(zhǎng)三，在往三產(chǎn)和高端科技走。但同時(shí)，加工制造業(yè)往中原和西南轉(zhuǎn)移趨勢(shì)明顯，河南鄭州、四川成都等人口密集區(qū)域，也迎來(lái)了歷史機(jī)遇。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)往東南亞轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，也會(huì)帶動(dòng)廣西北海灣的新增長(zhǎng)。

如果要說(shuō)危險(xiǎn)，恐怕“不上不下的城市”才是最危險(xiǎn)的，它們普遍國(guó)企多民企少，人口少，三產(chǎn)比重相對(duì)小，存在陷入中等收入城市陷阱的風(fēng)險(xiǎn)。

以上并非亂說(shuō)，最近，一份地產(chǎn)行業(yè)閉門會(huì)議的紀(jì)要，不小心流出。通過(guò)開(kāi)發(fā)商們私下交流的“內(nèi)幕消息”，就可以看出，上海、深圳等地采取了比以往更為嚴(yán)格的限貸和限購(gòu)政策后，被限購(gòu)的城市其實(shí)風(fēng)險(xiǎn)反而不大，風(fēng)險(xiǎn)大的是那些鼓勵(lì)購(gòu)買的城市。

在這份會(huì)議紀(jì)要里，那些在公開(kāi)場(chǎng)合高調(diào)支持國(guó)家樓市調(diào)控的房企代表們，也終于說(shuō)了真話。比如：

老A：上周真是驚心動(dòng)魄的一天，一手日交易量創(chuàng)歷史新高。

300億老板：此次調(diào)整，對(duì)北上深的物價(jià)并不會(huì)有太大的影響。事實(shí)上，北上深的核心區(qū)域的房?jī)r(jià)的上漲是大勢(shì)所趨。

200億營(yíng)銷總：近十年了，每屆都喊：房?jī)r(jià)平抑，但事實(shí)上，房?jī)r(jià)還是在增長(zhǎng)，這個(gè)死循環(huán)不徹底解決，后果～～～

三線城市代表：目前調(diào)控方式簡(jiǎn)單概括就是：誰(shuí)餓得慌的就實(shí)行限量供給制（限購(gòu)），誰(shuí)吃飽了就繼續(xù)上好酒好菜（刺激需求），誰(shuí)已經(jīng)吃撐了的就吃飯送錢（財(cái)政補(bǔ)貼購(gòu)房）。

匿名：所以，其實(shí)三四線樓市是好過(guò)多了。

[大家都哄堂大笑～]

某在各種場(chǎng)合唱空地產(chǎn)的磚家（以下稱為“樓市看空第一人”）：中心城市的地位和價(jià)值，決定了一線城市高房?jī)r(jià)。供需比、貨幣超發(fā)和刺激政策助推了房?jī)r(jià)的快速上漲。

力挺一線城市無(wú)泡沫的財(cái)經(jīng)作家（以下簡(jiǎn)稱“多軍第一人”）：現(xiàn)在很多人賣舊換新，改善和投資客都在入場(chǎng)。但房?jī)r(jià)上漲是有上限的，其最終是受人口、購(gòu)買力，特別是租售比制約。

樓市看空第一人：因此，上海的房?jī)r(jià)其實(shí)并不熱，只是被抑制了。

200億營(yíng)銷總：投資渠道的乏力，社會(huì)信用體系的滯后，保障體系的不完備，使得擁有巨額財(cái)富，藏富于民的普羅大眾，對(duì)一線城市的房產(chǎn)處于執(zhí)念狀態(tài)。水漲船高的趨勢(shì)助推房市，并使得核心區(qū)域房子成為稀缺資源。

一線城市房?jī)r(jià)的快速上漲已引起管理層的深切關(guān)注，上海、深圳已出臺(tái)調(diào)控政策，北京房?jī)r(jià)已處在快速上升的后期，如果有多套住房，特別是遠(yuǎn)郊，缺乏稀缺性又沒(méi)有很好租金回報(bào)的物業(yè)，現(xiàn)在是出手的最好時(shí)機(jī)。

200億營(yíng)銷總：此次調(diào)整，會(huì)進(jìn)一步加劇一線城市，特別是特大型城市的房?jī)r(jià)提升。同時(shí)，也會(huì)給其周邊近郊帶來(lái)前所未有的發(fā)展契機(jī)！但需要指出的是：三四線城市去化的壓力非常之大，不排除今年會(huì)出現(xiàn)某些三四線城市：價(jià)格崩盤的狀況。

多軍第一人：開(kāi)發(fā)商冠冕堂皇說(shuō)，要大力布局，其實(shí)在撤資，我們對(duì)一線城市很看好，其實(shí)偷偷把一線城市出貨出掉，跑到其他城市去。

空軍第一人：就算這個(gè)限購(gòu)政策不出來(lái)，也漲不動(dòng)了。所以沒(méi)必要，物極必反。

200億營(yíng)銷總：國(guó)家壓制一線二線的購(gòu)房需求，明擺著就是讓百姓去三四線甚至去五線買房。但大多數(shù)人從投資角度與就業(yè)角度考慮不會(huì)去，股票不好的情況下，錢總要有投資渠道。猜想下，房產(chǎn)控制下的百姓投資哪里還是熱點(diǎn)呢？

三線城市代表：政府不會(huì)讓房?jī)r(jià)跌的，銀行現(xiàn)在聰明的很，審批貸款規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)格，頂多往后是漲的慢一點(diǎn)而已～

多軍第一人：現(xiàn)在剛需根本沒(méi)有了。如果北京上海哪天全面取消限購(gòu)，基本就是房?jī)r(jià)到頂?shù)臉?biāo)志，到時(shí)候絕大部分人都無(wú)法逃頂套現(xiàn)。只是現(xiàn)在離這天還是相當(dāng)遙遠(yuǎn)而已。到時(shí)，可悲的我們連接盤的資格都沒(méi)有了。

Ancient Astronaut：我沒(méi)房的時(shí)候我就是空軍大學(xué)生，我也看空過(guò)房?jī)r(jià)。

空軍第一人：當(dāng)你擁有了第一套住房，你就已經(jīng)不相信房?jī)r(jià)會(huì)跌了

總結(jié)：雖然調(diào)控的是一線城市，但開(kāi)發(fā)商看好的還是一線。對(duì)政策鼓勵(lì)購(gòu)買的三四線，沒(méi)有一家企業(yè)不擔(dān)憂的。即使是最樂(lè)觀的企業(yè)，也只是看好一線城市周邊的三四線城市。拼命鼓動(dòng)你買三四線城市樓盤的開(kāi)發(fā)商真實(shí)心態(tài)都是這樣，你還會(huì)相信三四線是今年最好的投資機(jī)會(huì)? 邦爺覺(jué)得，還是在一線城市購(gòu)買一套自住性的房子最靠譜。不管未來(lái)房?jī)r(jià)是漲還是跌，自己能住的房子，才是最實(shí)際的投資。

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編輯：王婷婷 審核：楊羚強(qiáng) 終審：蔡戰(zhàn)波