每經(jīng)實習記者 顧晟昱 發(fā)自上海

　　根據(jù)《香港信報》報道，5月29日，瑞安房地產(chǎn)(00272.HK)在香港舉行年度股東大會表示，因為去年業(yè)績表現(xiàn)不理想，主席羅康瑞決定回歸“前線”，主導經(jīng)營模式及銷售策略。而黃勤道也將卸任瑞安建業(yè)公司董事總經(jīng)理及行政總裁，轉而出任中國新天地行政總裁。在經(jīng)歷了業(yè)績不斷下滑的2012年之后，瑞房進行了艱難的轉型，全力加快資產(chǎn)周轉速度，并將商業(yè)資產(chǎn)分拆出去，注入“中國新天地”謀求上市。但目前行業(yè)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)同質化現(xiàn)象明顯，中國新天地是否能夠成功在香港市場發(fā)行、融資是個未知數(shù)。

　　羅康瑞梳理旗下業(yè)務

　　5月29日，瑞安集團董事會主席羅康瑞在股東周年大會后表示，中國新天地已從3月開始獨立運營，現(xiàn)正調配人手，并與大規(guī)模的國際地產(chǎn)公司洽談合作，不排除獲得相關企業(yè)入股，相信中國新天地明年分拆機會較大。

　　僅一天之后，瑞安集團旗下瑞安建業(yè)和瑞安房地產(chǎn)同時向外宣布，擁有超過25年從業(yè)經(jīng)驗的黃勤道將于7月1日起卸任瑞安建業(yè)公司董事總經(jīng)理及行政總裁的職務，轉而任職中國新天地行政總裁。

　　瑞房的公告中提及，中國新天地將專注管理瑞安房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)。分拆中國新天地是瑞安集團進行重組，理順業(yè)務計劃的其中一環(huán)，旨在確保瑞安房地產(chǎn)的商業(yè)物業(yè)發(fā)展和資產(chǎn)管理兩個分支各自有更清晰的工作重點，以及釋放其優(yōu)質投資物業(yè)的價值。中國新天地主要集中于中國城市繁華地段從事高端零售、辦公樓、娛樂及酒店物業(yè)的管?、設計、租賃、營銷與提升。

　　中原地產(chǎn)上海研究總監(jiān)宋會雍認為，經(jīng)過此番重組之后，瑞安集團旗下多家公司未來的道路可能會走的線條更明朗一下，業(yè)務領域收縮的更緊一些。瑞安房地產(chǎn)、中國新天地、瑞安建業(yè)，分別對應房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)持有運營、建筑三個領域。

　　上海易居研究院研究員嚴躍進指出，瑞安剝離資產(chǎn)、重組業(yè)務等行為，其重心在于新天地這一最核心的資產(chǎn)上。作為支撐瑞安品牌的最大基石，新天地的全國復制之路并不順暢。瑞安勢必會借公司治理的各種手段，來為新天地的資產(chǎn)再造創(chuàng)造條件。環(huán)境、資金、人員、輿論等方面的諸多動作，體現(xiàn)出瑞安對新天地的備加“呵護”。

　　羅康瑞曾經(jīng)力排眾議開發(fā)的上海舊城改造項目“新天地”讓瑞安集團在內地一炮打響，但隨后一系列的全國復制，卻使得瑞安房地產(chǎn)陷入了被動的局面。

　　瑞安房地產(chǎn)在本世紀初曾先后在重慶、武漢、大連、佛山等拿下大體量的土地。2006年末，瑞房的土地儲備為700萬平方米，到了2007年便上升至1310萬平方米。大量的拿地也讓瑞房承受了巨大的資金壓力，為此，其之后不得不放棄數(shù)塊土地。2008年，瑞安房地產(chǎn)多次發(fā)布公告，稱其在云南的昆明、麗江、大理及香格里拉四地將會拿下總建筑面積高達660萬平方米的數(shù)宗土地，但最終這些交易并未完成。

　　嚴躍進指出，瑞安在上海新天地項目中，拆遷工作相對緊湊。但后續(xù)的“天地系”項目就沒有如此順利了。隨著城市房價的上漲、百姓維權意識的提高，房企拆遷的成本越來越大。陷入動遷僵局往往會吞噬大量的資金和利息，從而加劇瑞安的資金緊張程度。

　　瑞安房地產(chǎn)2012年報顯示，其負債率由2011年的65%上升至70%。全年營業(yè)額為人民幣48.21億元，較2011的人民幣84.84億元下跌43%；凈利潤較2011年下跌41%至人民幣20.29億元。瑞房將下跌的主要原因歸結于交付的物業(yè)較2011年減少。其年報同時指出，由于市況轉變，瑞房于2012年未能達到第一個“三年計劃”建成100萬平方米的發(fā)展目標。為更有效地管理存貨水平和資本性開支，多個發(fā)展項目的開發(fā)速度放緩。

　　為此，羅康瑞也在多個場合公開表示，未來瑞安將不再進行大規(guī)模的動遷項目。嚴躍進認為，各個“天地系”非但不能為瑞安贏得高回報，反而不斷拖累了其發(fā)展。在光鮮的背后，卻是瑞安的身心疲憊。由于“天地系”項目體量大、開發(fā)周期長、商業(yè)模式為只租不售，因此，培育期太長的特點不斷繃緊了資金鏈。

　　瑞房艱難轉型

　　面臨業(yè)績的不斷下滑，瑞房似乎也意識到了自身的問題。在2013年的業(yè)績會上，羅康瑞對股東及投資者表示了致歉，并承諾在總結教訓的基礎上，公司將致力于業(yè)績的改善。而在股東大會上，羅康瑞再次表示，去年公司業(yè)績不理想，當前市況多變，經(jīng)濟環(huán)境復雜，故決定復出，今后會在買地及經(jīng)營模式等多方面親自決策。

　　瑞房的轉型體現(xiàn)在兩方面，一方面全力加快拆遷進度，并改變此前只開發(fā)大盤的策略，加快周轉速度。3月28日，瑞房發(fā)布公告，按每3股分發(fā)1股比例供股，每股供股價1.84港元，較當日收市價3.34港元折讓44.9%；將發(fā)行不多于22.5億股供股股份，集資最多41.37億港元，將用作幫助加快上海太平橋項目及瑞虹新城項目搬遷進度、收購以及償還現(xiàn)有債務。瑞房董事總經(jīng)理及財務總裁尹焰強在股東大會后表示，供股前公司凈負債比率為70%，現(xiàn)時已降至65%，

　　瑞房稱，目前正積極與政府合作，加快動遷速度，并希望盡快完成現(xiàn)在在拆的66萬平方米。預計2013年至2014年完成動遷。瑞安房地產(chǎn)未來將不會參與需要大規(guī)模動遷的項目，將積極物色及參與中高端的中小型項目，以加快資產(chǎn)周轉。

　　另外一方面，瑞房將整體商業(yè)資產(chǎn)以“中國新天地”名義分拆出去，并不再堅持商業(yè)物業(yè)只租不售的策略。

　　2012年11月，瑞房曾將上海創(chuàng)智天地3.3萬平方米的物業(yè)以近6億元的價格出售給中國工商銀行，從而解決了當時虹橋商務區(qū)虹橋天地項目的資金需求。瑞房近期也向記者表示，今后將增加出售資產(chǎn)，包括整幢/分層銷售非核心商業(yè)物業(yè)，務求讓資產(chǎn)與資金的流轉更為理想，現(xiàn)在正就出售個別商業(yè)物業(yè)進行洽談。

　　瑞房自我救贖最大的動作便是將旗下商業(yè)資產(chǎn)注入“中國新天地”，并分拆出去謀求上市。尹焰強稱，公司希望透過加快商用物業(yè)銷售及分拆新天地上市，將凈負債比率進一步降至50%。目前，中國新天地已獨立運營，但其具體的分拆進度，瑞房稱將在恰當時機予以回應。

　　不過，業(yè)內多位專家認為新天地要上市還面臨一些問題。宋會雍認為，新天地旗下全是商業(yè)地產(chǎn)，如果僅依靠收租來獲取利潤，那么目前較低的租金回報率，難以粉飾公司的業(yè)績。嚴躍進指出，國內同質或相近的產(chǎn)品正對“天地系列”形成威脅，這使得部分投資者形成了觀望情緒。新天地剝離出來，難免出現(xiàn)與瑞安的高端住宅業(yè)分道揚鑣的困境，瑞安對于這兩塊業(yè)務的協(xié)調難度將大于過去。

　　從今年上半年的業(yè)績來看，瑞房的轉型還是起到了一定的作用。李進港在股東大會后透露，年初至5月底，瑞房錄得合約銷售額人民幣54億元，認購銷售額人民幣14億元，共68億元。年初時公司全年銷售目標為人民幣90億元，即已完成了76%。加上未來出售商業(yè)地產(chǎn)套現(xiàn)的人民幣20億元，瑞房今年完成既定的銷售目標問題已不大。