每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 徐學(xué)成 發(fā)自廣州

已提前完成今年合約銷(xiāo)售目標(biāo)的恒大地產(chǎn)（03333，HK）或許又將迎來(lái)一個(gè)歷史性的關(guān)口，前11月恒大完成合約銷(xiāo)售846.3億元，基于其在今年二季度以來(lái)延續(xù)的良好銷(xiāo)售勢(shì)頭，今年突破900億元大關(guān)顯然不存在太大問(wèn)題，甚至有望成為又一個(gè)銷(xiāo)售額突破1000億的房地產(chǎn)企業(yè)。

多家機(jī)構(gòu)看好恒大今年的合約銷(xiāo)售以及利潤(rùn)率方面的表現(xiàn)，同時(shí)，在二線城市市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)之時(shí)，恒大已提前優(yōu)化了項(xiàng)目布局，也為來(lái)年業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)奠定了良好基礎(chǔ)。

銷(xiāo)售將破900億

2012年是房地產(chǎn)市場(chǎng)行情被看淡的一年，但同時(shí)卻成為了眾多房企實(shí)現(xiàn)歷史性跨越的一年。

數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，恒大累計(jì)完成合約銷(xiāo)售846.3億元，已經(jīng)提前一個(gè)月超額完成年度計(jì)劃，恒大今年原定的銷(xiāo)售目標(biāo)為800億元。

基于最近兩個(gè)月以來(lái)恒大良好的銷(xiāo)售勢(shì)頭，花旗預(yù)期，恒大今年合同銷(xiāo)售額達(dá)900億元，好過(guò)市場(chǎng)預(yù)期。同時(shí)，花旗指出，雖然銷(xiāo)售提升，但毛利率及純利率估計(jì)為28%及9%~10%，仍有上升空間。

數(shù)據(jù)顯示，今年1至3月份，恒大合約銷(xiāo)售額分別只有22.2億元、20.2億元和40.2億元，第2季度則開(kāi)始反彈，4~6月份的合約銷(xiāo)售額分別高達(dá)81.9億元、103.7億元和82.2億元，進(jìn)入下半年，恒大每個(gè)月的銷(xiāo)售額均保持在70億元以上的水平。其中，值得一提的是最近的10月份和11月份，兩個(gè)月的銷(xiāo)售額分別高達(dá)142.6億元和117.9億元，10月份的142.6億元還創(chuàng)造了恒大歷史上單月最高銷(xiāo)售紀(jì)錄。

這一趨勢(shì)與今年年初恒大地產(chǎn)董事局主席許家印對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的預(yù)測(cè)幾乎完全一致。

今年3月28日，許家印在香港年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上對(duì)2012年樓市曾作出判斷：“去年 （2011年）12月份和今年1月份是近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)最為蕭條的時(shí)期，春節(jié)過(guò)后的2月份不會(huì)好，3月份開(kāi)始將會(huì)有所好轉(zhuǎn),4月份以后會(huì)更好?！?/p>

從每個(gè)月的銷(xiāo)售情況來(lái)看，隨著市場(chǎng)行情的變化，恒大的銷(xiāo)售從第2季度開(kāi)始呈現(xiàn)出強(qiáng)勢(shì)回暖的勢(shì)頭，如果恒大延續(xù)最近兩個(gè)月以來(lái)的銷(xiāo)售勢(shì)頭，合約銷(xiāo)售額則有望突破1000億元，成為又一家躋身“千億俱樂(lè)部”的房地產(chǎn)企業(yè)。

相關(guān)分析也認(rèn)為，根據(jù)恒大地產(chǎn)在各個(gè)月份的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不難判斷，恒大決策層應(yīng)該在今年年初就對(duì)全年市場(chǎng)形勢(shì)的變化作出了比較準(zhǔn)確的預(yù)判，因此，公司可以有計(jì)劃有步驟地完成各個(gè)時(shí)間點(diǎn)的銷(xiāo)售計(jì)劃，從而圓滿(mǎn)完成全年的業(yè)績(jī)目標(biāo)。

民生地產(chǎn)贏得市場(chǎng)

今年前11月，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額846.3億元，累計(jì)合約銷(xiāo)售面積1426.3萬(wàn)平方米，累計(jì)合約銷(xiāo)售均價(jià)僅為5933元/平方米。

恒大“民生地產(chǎn)”策略再次體現(xiàn)其巨大的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，相關(guān)分析則認(rèn)為，在這一策略的指引下，恒大其實(shí)在產(chǎn)品定位和成本控制上都有獨(dú)到之處。

數(shù)據(jù)顯示，恒大旗下中端至中高端產(chǎn)品占70%，旅游地產(chǎn)占15%，高端產(chǎn)品占15%，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)合理，與普通購(gòu)房者需求的物業(yè)類(lèi)型比例吻合，滿(mǎn)足了不同地區(qū)、不同層次的市場(chǎng)需求。

此外，恒大三線城市項(xiàng)目自住比例為86%，投資僅占14%；首次置業(yè)比例是64%，二次及以上36%，符合政策導(dǎo)向。

與此同時(shí)，恒大在嚴(yán)控成本與保證品質(zhì)之間做到了極好的平衡。

由于布局主要集中在二三線城市，土地成本控制嚴(yán)格，降低源頭的土地成本；而標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)與集約化管理，則降低了運(yùn)營(yíng)成本；工程集中招標(biāo)，也降低了建設(shè)成本。

據(jù)悉，恒大還建立了中國(guó)房地產(chǎn)界最具規(guī)模的戰(zhàn)略合作聯(lián)盟，合作伙伴已達(dá)300多家。其中，所有設(shè)計(jì)施工單位均為中國(guó)行業(yè)龍頭企業(yè)，所用材料絕大部分為國(guó)內(nèi)外知名品牌產(chǎn)品，從而實(shí)現(xiàn)同類(lèi)產(chǎn)品質(zhì)量最高、品牌最好、價(jià)格最低，性?xún)r(jià)比最高。同時(shí)，由于集中采購(gòu)、統(tǒng)一配送，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，有的原材料遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，降低了材料成本。

同時(shí)，在嚴(yán)控成本的基礎(chǔ)上，恒大還嚴(yán)格控制利潤(rùn)率，形成了旗下產(chǎn)品薄利多銷(xiāo)的局面。前11月，恒大合約銷(xiāo)售均價(jià)僅為5933元/平方米，如果扣除1500元/平方米的裝修成本和相應(yīng)的土地成本，恒大在單個(gè)項(xiàng)目中獲得的利潤(rùn)其實(shí)相當(dāng)?shù)汀?/p>

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2012年，隨著宏觀調(diào)控的不斷深入，中國(guó)樓市進(jìn)入“深度博弈期”，在投資市場(chǎng)持續(xù)萎縮、各大房企生存壓力逐漸增大的情況下，恒大正是以其定位明確、滿(mǎn)足剛需、薄利多銷(xiāo)、順應(yīng)市場(chǎng)和政策方向的發(fā)展模式，贏得了調(diào)控下持續(xù)釋放的剛需市場(chǎng)。

高周轉(zhuǎn)模式順應(yīng)大勢(shì)

2007年恒大總資產(chǎn)僅為213億元，2011年竄至1790億元，增長(zhǎng)超過(guò)7倍，2009年成功上市以來(lái)，恒大可謂步步為營(yíng)，在銷(xiāo)售規(guī)模和企業(yè)規(guī)模上均實(shí)現(xiàn)了超常規(guī)、跨越式的發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，成功登陸港交所的2009年，恒大合約銷(xiāo)售即達(dá)到了303億元，同比上一年上升了4倍，2010年及2011年，恒大合約銷(xiāo)售規(guī)模分別高達(dá)504億元和803億元，同比增長(zhǎng)幅度分別高達(dá)66%和59.4%。

對(duì)于恒大來(lái)說(shuō)，今年更是具有重要意義的一年，其合約銷(xiāo)售規(guī)模即將跨入900億關(guān)口。在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，恒大的發(fā)展模式更加具備借鑒意義。恒大是中國(guó)最早進(jìn)行二三線城市戰(zhàn)略的房地產(chǎn)企業(yè)，早在2004年便已全面進(jìn)軍二線城市，2010年3月則大規(guī)模進(jìn)入三線城市。

截至目前，恒大已經(jīng)進(jìn)入全國(guó)除中國(guó)臺(tái)灣之外的所有省市自治區(qū)的120多個(gè)城市，在其現(xiàn)有的200多個(gè)項(xiàng)目中，二三線城市項(xiàng)目占比97.2%，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者同時(shí)獲悉，這200多個(gè)項(xiàng)目中絕大多數(shù)都已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工。

恒大的“速度”歷來(lái)讓業(yè)界驚嘆，不僅表現(xiàn)在企業(yè)規(guī)模的增長(zhǎng)上，還具體到每一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)當(dāng)中，這其實(shí)也顯示出了恒大高周轉(zhuǎn)策略的優(yōu)勢(shì)。據(jù)悉，恒大每個(gè)項(xiàng)目都是快速開(kāi)發(fā)建設(shè)，爭(zhēng)取在6～8個(gè)月開(kāi)盤(pán)，所有土地在3～5年內(nèi)可全部開(kāi)發(fā)完畢，并按照“消耗多少，補(bǔ)充多少”原則，適度吸納少量?jī)?yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備。

相關(guān)分析認(rèn)為，快速周轉(zhuǎn)保證了恒大的每個(gè)項(xiàng)目一年四季幾乎都有樓可售，同時(shí)，在“民生地產(chǎn)”的原則之下，恒大也做到了絕不惜售。與其他產(chǎn)品過(guò)于強(qiáng)調(diào)高端或者布局過(guò)于集中在一線城市的房地產(chǎn)企業(yè)相比，恒大的這種模式可以保證企業(yè)能源源不斷地獲取充足的現(xiàn)金流，促進(jìn)了銷(xiāo)售業(yè)績(jī)以及財(cái)務(wù)狀況的穩(wěn)定和優(yōu)化。

可實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)

2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，多少有些讓人“看不懂”，尤其在目前市場(chǎng)普遍存在上升預(yù)期的形勢(shì)下，未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展何去何從顯得有些撲朔迷離。

根據(jù)一些業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)，一家上市房企的成長(zhǎng)性如何，其實(shí)可以從這家企業(yè)的土地儲(chǔ)備狀況以及企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力上窺見(jiàn)一二。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至上半年，恒大土地儲(chǔ)備總量為1.42億平方米（建筑面積），分布于中國(guó)121個(gè)城市，土地儲(chǔ)備平均成本僅為648元/平方米，處于業(yè)內(nèi)較低水平。

隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)具備廣闊的發(fā)展空間，這也是目前一些大型房企紛紛搶奪的新興市場(chǎng)。在土地成本較低的情況下，無(wú)論是在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)上還是在利潤(rùn)空間上，這些優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備均可在未來(lái)為恒大帶來(lái)穩(wěn)定的貢獻(xiàn)。

同時(shí)，在產(chǎn)品定位、項(xiàng)目布局以及市場(chǎng)策略上，恒大也體現(xiàn)出一家上市企業(yè)出色的運(yùn)營(yíng)能力。

上市3年以來(lái)，恒大基本上形成了中高端產(chǎn)品占主流、二三線城市重點(diǎn)布局的格局，同時(shí)，在市場(chǎng)策略上，恒大堅(jiān)持在順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)的情況下有計(jì)劃地制定銷(xiāo)售策略和銷(xiāo)售目標(biāo)，體現(xiàn)了極強(qiáng)的市場(chǎng)判斷能力和執(zhí)行力。

同時(shí)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，目前二線城市市場(chǎng)呈現(xiàn)出回暖勢(shì)頭，而恒大似乎早已預(yù)測(cè)到這種形勢(shì)，今年其新增的土地儲(chǔ)備也將重心放在了二線城市。

截至上半年的數(shù)據(jù)顯示，恒大的土地儲(chǔ)備總量較2011年底增長(zhǎng)544萬(wàn)平方米，其中就包括長(zhǎng)沙、濟(jì)南、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)等極具發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市。同時(shí)，從下半年恒大的拿地動(dòng)作來(lái)看，也基本上延續(xù)了這一策略。

花旗分析指出，恒大今年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)好過(guò)預(yù)期，主要也是因?yàn)闈?jì)南、長(zhǎng)沙以及沈陽(yáng)等二線城市的市場(chǎng)回暖，而恒大也策略性地適當(dāng)增加了當(dāng)?shù)氐臉I(yè)務(wù)。

相關(guān)分析則指出，恒大業(yè)已形成了高周轉(zhuǎn)、快速開(kāi)發(fā)的成熟的發(fā)展模式，在當(dāng)前市場(chǎng)遭遇調(diào)控的情況下，這種策略極好地做到了隨行就市，極大地滿(mǎn)足了剛需市場(chǎng)，這也是恒大能能保持業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)的最根本原因。同時(shí)，就長(zhǎng)期來(lái)看，無(wú)論政策走勢(shì)如何，剛性需求依然在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)占據(jù)市場(chǎng)主流，這也為恒大繼續(xù)保持較快成長(zhǎng)提供了 “優(yōu)質(zhì)土壤”。

“訂悅2013”—— 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》大征訂活動(dòng)，訂報(bào)有禮。http://www.ulonyx.com/corp/2013dingyue/index.html