每經(jīng)編輯｜楊濤

每經(jīng)記者胡廷鴻

眼下，傳統(tǒng)住宅遭遇史無(wú)前例的樓市調(diào)控政策，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)成為眾多開(kāi)發(fā)商一擁而上的新的投資熱點(diǎn)。但商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)"玩法"不盡相同，除了轉(zhuǎn)變觀念和思路，目前大多數(shù)開(kāi)發(fā)商面臨的難題是專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)人才和管理經(jīng)驗(yàn)。

除此之外，房地產(chǎn)與金融的天然結(jié)合，注定任何一種房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)都需要金融體系的支持和企業(yè)融資渠道的延展性。

為此，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要項(xiàng)目建設(shè)速度和現(xiàn)金流之間的平衡，而旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)更需要企業(yè)融資渠道的創(chuàng)新，更需要國(guó)家金融體制的變革和配合。

以下是《每經(jīng)面對(duì)面》專(zhuān)訪實(shí)錄，萊蒙國(guó)際執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戰(zhàn)，廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗生一同暢談商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方方面面。

每經(jīng)網(wǎng)：說(shuō)到商業(yè)地產(chǎn)，在國(guó)內(nèi)大家首先想到的是萬(wàn)達(dá)，我們也知道短短幾年萬(wàn)達(dá)很快的在全國(guó)復(fù)制擴(kuò)張，幾乎二三線城市中心地段都可以看到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，萬(wàn)科這種模式是不是大家都可以去借鑒和復(fù)制？這種模式有沒(méi)有問(wèn)題，哪些地方值得去學(xué)習(xí)和借鑒的地方？

林戰(zhàn)：我覺(jué)得它這么短的時(shí)間里能達(dá)到如此規(guī)模，肯定有值得同行去學(xué)習(xí)借鑒的地方。我們比較欣賞他的一點(diǎn)就是很堅(jiān)持項(xiàng)目的建設(shè)速度和項(xiàng)目現(xiàn)金流平衡這兩點(diǎn)。之前我們認(rèn)為商場(chǎng)是不能分割出售的，一旦出售之后，剩下的自持部分就很難管理，但是你看到萬(wàn)達(dá)從第一代的商場(chǎng)到現(xiàn)在的商場(chǎng)，已經(jīng)吸收了以前很多的錯(cuò)誤，提取了很寶貴的經(jīng)驗(yàn)。他既可以做到將一部分街鋪出售，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡，又不影響整個(gè)商場(chǎng)的管理，這兩點(diǎn)值得我們學(xué)習(xí)。

蔡穗生：萬(wàn)達(dá)是先行者，有很多經(jīng)驗(yàn)，也有很多問(wèn)題暴露出來(lái)。我相信業(yè)界在不斷學(xué)習(xí)中，可以不斷超越前人。它是先驅(qū)者，他的經(jīng)驗(yàn)還是值得大家關(guān)注的。

每經(jīng)網(wǎng)：我們也關(guān)注到，今年萬(wàn)達(dá)的擴(kuò)張速度開(kāi)始放慢了，有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)每個(gè)商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)額不超過(guò)一億，也就是說(shuō)萬(wàn)達(dá)商場(chǎng)建的越多，虧損就越大。這無(wú)從查實(shí)，想問(wèn)下林總，運(yùn)營(yíng)一個(gè)商場(chǎng)，在后期的方面，企業(yè)應(yīng)該如何去考慮收益平衡？

林戰(zhàn)：這要看你的帳怎么算。有些企業(yè)希望盡快開(kāi)業(yè)，剛開(kāi)始租金低一些沒(méi)有關(guān)系，開(kāi)業(yè)時(shí)間很短，很快就可以，拿地方面對(duì)政府的政績(jī)是有幫助的，可以拿到比較好的位置，他會(huì)想在這么好的位置拿到這么好的地，總會(huì)去升值，營(yíng)運(yùn)方面可能不太理想，但是在資產(chǎn)升值方面來(lái)彌補(bǔ)。另外一種方法，就是做的慢一點(diǎn)，在前期建設(shè)、招商方面速度放慢一點(diǎn)，定位比較高一點(diǎn)，這樣租金的效益會(huì)高一些。犧牲的就是發(fā)展速度。每個(gè)企業(yè)有不同的考慮，每種模式都有成功的地方。

每經(jīng)網(wǎng)：除了商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在大家考慮比較多就是旅游地產(chǎn)，把它細(xì)分下現(xiàn)在比較熱的，就是濱海旅游度假產(chǎn)品。比如博鰲、惠東巽寮灣、北部灣、渤海灣地區(qū)?，F(xiàn)在對(duì)濱海旅游產(chǎn)品，到底應(yīng)該如何去開(kāi)發(fā)？是以前那種單純住宅開(kāi)發(fā)，修一個(gè)酒店就叫旅游度假產(chǎn)品？還是其它方式？林總您如何看？

林戰(zhàn)：我們公司有做旅游開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在涉及的面比較窄一點(diǎn)。有海景的，還有就是度假性的產(chǎn)品。我們?cè)诨輺|也有一個(gè)項(xiàng)目，大概50萬(wàn)方左右。有酒店，大部分是海景公寓產(chǎn)品。我們這樣想的，現(xiàn)在中國(guó)發(fā)展到現(xiàn)階段，有很多人想擁有一套度假房子，周末和家人可以去散心。我們剛才做的時(shí)候還比較謹(jǐn)慎，希望不要投入太多的資金。你要知道你的客源在什么地方。我們?yōu)槭裁慈セ輺|，我們覺(jué)得在深圳有很多人可以負(fù)擔(dān)一套100多萬(wàn)的度假公寓產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)很大。我們也看到惠東度假項(xiàng)目的銷(xiāo)售在過(guò)去一兩年去化率相當(dāng)之快。以后會(huì)不會(huì)在做一些大型的旅游產(chǎn)品呢，我們現(xiàn)在還沒(méi)有一個(gè)定論。

蔡穗生：旅游休閑地產(chǎn)也是近兩年房地產(chǎn)發(fā)展的一個(gè)方向之一，他是很多樣化的。剛才談到的濱海度假是其中一個(gè)方向。但我們廣東也有一些不是濱海的，比如梅州的客天下，當(dāng)?shù)氐拈_(kāi)發(fā)商做了6年時(shí)間，今年剛剛獲得國(guó)家頒發(fā)的4A級(jí)國(guó)家旅游風(fēng)景區(qū)，現(xiàn)在只開(kāi)發(fā)了整個(gè)項(xiàng)目的三十分之一，現(xiàn)在還沒(méi)做完，現(xiàn)在把文化旅游、生態(tài)旅游、婚慶活動(dòng)都柔和在一起，也是很有特色的項(xiàng)目。我想開(kāi)發(fā)還是要根據(jù)不同地方的特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商的想象力，也包括產(chǎn)權(quán)、婚事方面的產(chǎn)品，都可以多元化去發(fā)展，這方面我相信還有很大的發(fā)展?jié)摿?。就像剛才林總談到的，中?guó)現(xiàn)階段有很多人進(jìn)入相對(duì)富裕階段，希望擁有第二居所，度假別墅，希望有更多的休閑旅游時(shí)間。所以這種休閑旅游地產(chǎn)，包括各種租賃、酒店方式的旅游地產(chǎn)都會(huì)應(yīng)運(yùn)而生。我覺(jué)得這是一個(gè)很好的發(fā)展方向。

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