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每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

樓市6月和7月量價齊升的小高潮已經(jīng)開始降溫。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部最新數(shù)據(jù)，43個重點(diǎn)城市在8月前兩周的成交量為86481套，環(huán)比下降5.8%。

上月國務(wù)院派出的8個督查組分別奔赴16個省市開展了近年來規(guī)模最大、規(guī)格最高的一次督查，懸而未出的結(jié)論不僅已經(jīng)開始影響8月樓市，連樓市的“金九銀十”也承受巨大考驗。

鏈家市場研究部常清告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，由于需求在3月之后有過持續(xù)釋放，“金九銀十”期間雖然有可能受供應(yīng)影響再次出現(xiàn)成交高峰，但較難出現(xiàn)大漲。

8月成交量明顯下挫

各家機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)均證明：8月樓市成交量下滑毋庸置疑。

中原市場研究部數(shù)據(jù)顯示，上周全國主要城市成交數(shù)據(jù)有所下滑，54個主要城市的商品房簽約57333套，整體成交量環(huán)比下跌7.2%。其中廣州市場上周的成交面積為17.91萬平方米，環(huán)比下跌16.7%。

中國房產(chǎn)信息集團(tuán)也表示，8月前兩周多數(shù)城市成交連續(xù)下滑，部分房企新推案價格開始回調(diào)。十大城市成交指數(shù)環(huán)比下跌9.62點(diǎn)，其中上海成交跌幅最大，為33.77%。

而在鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計的43個城市中有29個上周成交量環(huán)比下降，占比達(dá)67%。

中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，供應(yīng)量下滑是原因之一，經(jīng)過之前幾個月的市場成交復(fù)蘇，大部分城市的庫存量有所減少，特別是在7~8月市場的淡季，供應(yīng)量減少影響了成交量的繼續(xù)放大。

張大偉認(rèn)為，開發(fā)商以價換量基本結(jié)束，目前是很多城市都出現(xiàn)了價格止跌，之前熱銷的項目折扣減少，購房者再現(xiàn)猶豫，高性價比房源明顯減少。

國務(wù)院對16個省市的督查剛剛結(jié)束，各種說法甚囂塵上，但可以肯定的是，樓市調(diào)控只有從嚴(yán)和加碼的可能性，而沒有放松的希望。

房企押寶“金九銀十”

傳統(tǒng)淡季疊加政策從緊，8月成交下滑并不出人意料，房地產(chǎn)企業(yè)們也開始將寶押向 “金九銀十”，擬大幅增加供應(yīng)。

常清認(rèn)為，按照一般規(guī)律，上半月開盤項目和供應(yīng)數(shù)量會較少，即使即將進(jìn)入旺季，也多數(shù)會選在下半月集中入市。今年市場持續(xù)回暖，開發(fā)商對“金九銀十”的期待值要比去年更高，因此也會選擇集中開盤搶占市場。

而在企業(yè)這邊，對“金九銀十”的期待也面臨庫存居高不下的壓力。截至8月13日，包括萬科、中海和招商等龍頭房企在內(nèi)的34家房企發(fā)布的半年報顯示，其庫存合計5268.57億元，與年初余額相比增長8.1%，凈增395億元。

“盡管銷售加速，當(dāng)前的庫存銷售比已經(jīng)從年初的12個月下降到10個月，但總體庫存壓力依舊沉重。”常清說，預(yù)計下半年房企仍會加速出貨，而大部分開發(fā)商對即將到來的“金九銀十”抱有較高的期望。9、10月份或許會迎來全年的開盤高峰。

據(jù)中原不完全統(tǒng)計，截至2012年6月底，標(biāo)桿房企在49個城市在售項目庫存量相對于2011年同期增加約六成。

“在調(diào)控微松的影響下，小部分需求的恐慌入市可以支持成交量繼續(xù)放大20%左右。”張大偉說，限購等政策依然約束市場過量放大，但基本可以判斷，全國主要市場的下半年市場總成交量將肯定超過上半年。

難現(xiàn)量價齊漲

能否再現(xiàn)“金九銀十”并不主要取決于開發(fā)商的供應(yīng)熱情，而在于調(diào)控政策的不確定性。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，國務(wù)院本次對16省市的督查警示意味大于肯定，最主要的目的還是表明中央對執(zhí)行樓市調(diào)控政策的堅定態(tài)度。

面對政策懸而未決，開發(fā)商也逐漸趨于冷靜。協(xié)安置業(yè)營銷總監(jiān)胡軍輝認(rèn)為，在總體庫存仍處高位，調(diào)控沒有放松預(yù)期的情況下，適度促銷、去庫存化還會持續(xù)。“但由于今年頭7個月房企回籠資金比預(yù)期好，下半年不太會再出現(xiàn)恐慌性的降價跑量和無目的等待。”

在這樣的預(yù)期之下，有業(yè)內(nèi)專家建議開發(fā)商在不虧損的基礎(chǔ)上，對存量難銷的樓盤盡快跑量，新盤理性定價，以走量為主。

“就短期而言，如果房價出現(xiàn)明顯的反彈趨勢，新的樓市調(diào)控政策的出臺將不可避免。”胡景暉認(rèn)為。

常清也判斷，“金九銀十”期間有可能醞釀新一輪政策調(diào)整，而房產(chǎn)稅的征收或?qū)⑻嵘先粘?。在供需接近平衡的情況下，“金九銀十”價格較難出現(xiàn)實質(zhì)大漲。