每經記者  楊羚強  發(fā)自上海

　　十年，在內地馳騁的香港地產商，從一個起點走到下一個起點。

        2009年年底，瑞安房地產為未來3年的發(fā)展制訂了目標，計劃于2012年時每年樓宇面積落成量最少達100萬平方米，并每年逐步增加。瑞安房地產去年的銷售額僅接近70億港元，如果上述計劃得以實現(xiàn)，在未來三年將成為第一家在內地銷售房屋超過百億元的香港地產商（根據去年該公司年報，所有項目的單位售價都超過10000元/平方米）。

        不過，瑞安創(chuàng)造的是一個令所有港資地產商尷尬的紀錄。在過去十年里，香港地產商有著大把的機會打破這個紀錄，卻沒有把握住，眼睜睜地看著銷售額破百億的內地地產商從無到有，再到突破十家，今年甚至可能達到二十家。而香港地產商這邊，截至去年底，依然是“鴨蛋”。

曾經的老師

        2001年，萬科向外資廣告公司4A遞出橄欖枝，邀請他們對公司的企業(yè)形象進行設計，醞釀通過電視和報紙推廣地產業(yè)首個公司品牌（此前都為項目品牌）。那時，瑞安房地產就已經通過上海新天地的開發(fā)和運營，向全國人民遞出了一張?zhí)厥獾摹懊薄?br/>
        當年，新天地以一組整舊如舊的創(chuàng)新建筑，在全國刮起一股修舊風，瑞安也成為當時的“寵兒”。

        在瑞安無限風光的同時，它的香港同行們也是名聲顯赫。當年上海徐家匯價格最昂貴的樓盤、上海最頂級的購物中心、上海租金最高的寫字樓，乃至上海第一個總價超千萬元的豪宅公寓，均出自香港地產商之手。

        當年，內地地產商和香港地產商的差距非常懸殊，這從地產人才的從業(yè)選擇中可以看出一二。一家港資地產商的部門主管說，他曾在萬科上海公司擔任經理職位，是上海萬科的元老之一。之所以降格在這家港資地產商做部門主管，是為了獲得港資地產商的經歷，期待有朝一日能夠進入像和黃、新鴻基這樣的香港地產公司。

        對很多內地地產商來說，香港地產商就是他們當年的老師。“地段、土地儲備乃至土地拍賣制度，最早均來自香港。很多內地地產業(yè)的精英當年就是在香港地產商那里經歷了千錘百煉，獲得了質的提升，才成為現(xiàn)在公司的當家主角?！?br/>
地產版“龜兔賽跑”

        相對于內地地產商，港資地產商雖然在21世紀之初擁有絕對的優(yōu)勢，但是在這一場地產版“龜兔賽跑”中，還是輸給了自己的“學生”。

        僅僅過了5年，2005年左右，一批內地地產商開始崛起，萬科、順馳、綠地、合生等企業(yè)銷售額紛紛突破百億元，成為業(yè)內的新領軍企業(yè)。

        反觀以和黃、新鴻基為代表的港資房企，發(fā)展速度平平，每年推出的銷售面積極為稀少，并因此不斷地被外界質疑有囤地捂盤的嫌疑。

        今年以150億元人民幣出售內地7個房地產項目給凱德置地的東方海外便是其中的一個典型。在2003年銷售完東方海外所有房源后，這家著名的港資地產商雖然屢屢通過各種途徑購入新的土地，公司僅在上海核心區(qū)位擁有的土地資源就超過四處，但之后沒有在上海推出一個樓盤。

        九龍倉、恒基、新鴻基、和黃、長實等著名的香港地產商在2000年以后，每年只推出兩三個內地樓盤銷售。和他們銷售的保守心態(tài)對應的是，上述港資地產商在新增土地儲備方面也顯得十分保守，很多公司每年新增加的項目僅為個位數。

        即便是主營業(yè)務主要在內地，并憑借上海新天地贏得無數掌聲的瑞安房地產，過去十年的發(fā)展速度也非常緩慢。除上海外，瑞安房地產僅進入了武漢、杭州、重慶、昆明等少數幾個城市，除推出天地系列樓盤外，并沒有太多的動作。

        對于這種現(xiàn)象，中原地產華南董事賴國強分析說，很多香港地產商對90年代初的那次失敗心有余悸，直接導致他們錯過了21世紀最初5年的機會。

        在內地的房地產業(yè)于1993年、1994年興起時，包括恒基、九龍倉、和黃、東方海外在內的眾多房地產商先后來到了內地。但那時內地房地產業(yè)發(fā)展并不順利。尤其是遭遇宏觀調控和1997年亞洲金融風暴之后，香港地產商受到的沖擊非常大，在內地開發(fā)的外銷商品房不僅價格不斷走低，而且成交量非常低迷，很多項目都變成了“爛尾樓”。

再度艱難追趕

        香港地產商在2005年后開始認識到內地市場的重要性，開始回過頭來追趕內地地產商。他們甚至改變了一切以地段為主的發(fā)展理念，重新設定了發(fā)展模式和投資戰(zhàn)略。

        就在2006年，長江實業(yè)與和記黃埔聯(lián)手購買了上海真如地塊，另有東方海外購買了浦東內中環(huán)的一幅地塊。港資地產商似乎拋棄了“地段，地段，還是地段”的陳舊觀念，開始向城市的新興區(qū)域發(fā)展。

        與此同時，香港地產商也出現(xiàn)在了一些原先不可能涉足的二三線城市。

        2007年，瑞安房地產在武漢推出了第一棟房價超過10000元/平方米的樓盤，成為武漢高端樓盤的“始祖”。同一年，瑞安房地產還首度進入了春城昆明。也是在2007年，恒隆地產在上海以外的沈陽、無錫、大連等多個城市完成了基本布局，并且開始了一些項目的規(guī)劃和開發(fā)。

        然而，部分港資地產商的奮力追趕，并不能挽回整個港資地產商被新一代內地地產商集體超越的宿命。原先區(qū)域性的龍頭房企，如浙江綠城、重慶龍湖等紛紛于2005年前后開始了全國化的擴展之路。萬科、綠地、中海等老牌地產龍頭企業(yè)，在拓展二三線城市方面也不留余力。萬科目前已進入了全國40個城市，而中海地產也已經進入了全國25個城市，擴展速度遠遠超過了港資地產商。

發(fā)展模式的差異

        “集約化發(fā)展，努力提升產品附加值?！边@是中國制造業(yè)界最喜歡喊的一句口號。但是，在中國房地產業(yè)，這一口號卻是港資地產商在“龜兔賽跑”中落后的重要原因。

        “內地地產商喜歡用同一種產品在全國復制。”新浪地產網副主編林戈說，相比之下，香港地產商仍然保留著在香港運作時的精細與謹慎，總是想從每一幅地塊中獲取較高的投資、開發(fā)利潤率。

        通過對香港和內地房地產商的比較，或許可以進一步說明香港地產商和內地地產商的不同發(fā)展策略。恒隆地產和萬達集團分別代表香港和內地商業(yè)地產開發(fā)領域的兩面旗幟。通過復制，萬達在全國已經開業(yè)了27個商業(yè)廣場，在超過50個城市開展業(yè)務。而恒隆地產截至目前只在上海和沈陽擁有三個開業(yè)項目，在全國開發(fā)、建設的商業(yè)項目也不過十多個。

根本原因是戰(zhàn)略忽視？

        “我在港資地產商的朋友告訴我，任何分公司的決定都要通過總公司的審批?！绷指暾J為，除了發(fā)展模式，管理體制也導致港資地產商在最近5年中落后于內地地產商。

        賴國強認為，這些因素都只是表因，真正導致香港地產商錯失內地房地產市場全面發(fā)展機遇的原因，是缺乏足夠的重視。

        “很多公司內地房地產營業(yè)額還不到總銷售額的5%，先前有些公司甚至連發(fā)展內地房地產的業(yè)務部門都沒有，這怎么做得好？”

        他認為，內地的地產商比香港的地產商更用心，更積極。很多地產商從拿地開始就找到中原地產，向他們求教怎樣開發(fā)、怎樣銷售，并且請代理機構介入到項目開發(fā)的前期，這樣用心的態(tài)度，令他十分感動。

        賴國強說，就現(xiàn)在的情況看，港資地產商要全面追上內地房地產企業(yè)，需要付出更大的心力，增加更多的投入，從企業(yè)文化、內部管理，到用人、開發(fā)模式等，都要重新變更，更加本土化，這樣才有可能在下一個十年趕超內地發(fā)展商。

        他的部分觀點已經被一些香港開發(fā)商接受，有一些香港地產商已經調整了企業(yè)的經營戰(zhàn)略，在注重投資收益的同時，也進一步擴大規(guī)模，提升市場占有率。

        “香港地產商房地產從業(yè)經驗更豐富，融資渠道也更廣泛，運用資金的能力和成本控制水平也更高。如果他們能夠根據內地房地產業(yè)的發(fā)展適度地調整發(fā)展模式和企業(yè)管理體制，團隊建設更加本土化一些，那么未來的競爭力還是會強于內地地產商的?！币晃环康禺a業(yè)內人士這樣預言。



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