每經(jīng)實(shí)習(xí)記者  朱玲  發(fā)自廣州

        當(dāng)市場(chǎng)焦點(diǎn)都集中在土地拍賣場(chǎng)上那驚人的天價(jià)“地王”時(shí)，中國(guó)奧園(03883，HK)卻悄然地利用并購(gòu)戰(zhàn)略，低于當(dāng)時(shí)拍賣價(jià)的頻繁拿地。

        中國(guó)奧園昨天又宣布收購(gòu)世紀(jì)協(xié)潤(rùn)投資公司41.33%已發(fā)行股本，代價(jià)為3.7億元人民幣；同時(shí)向世紀(jì)協(xié)潤(rùn)授出一筆4.6億元人民幣短期貸款。

        世紀(jì)協(xié)潤(rùn)擁有北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱：王府世紀(jì)）90%的權(quán)益，王府世紀(jì)則持有擁有北京朝陽(yáng)區(qū)項(xiàng)目公司38%的股本權(quán)益，其旗下的項(xiàng)目用地將開發(fā)成商業(yè)以及酒店綜合大樓，該項(xiàng)目處于北京核心CBD區(qū)域，據(jù)悉項(xiàng)目建筑面積達(dá)247646.3平方米。

        縱觀奧園近2個(gè)月抄底行動(dòng)，可謂是高歌猛進(jìn)，節(jié)節(jié)勝利。三次激進(jìn)的并購(gòu)戰(zhàn)，斥資人民幣約13.7億元，獲得了一批具有相當(dāng)潛力的物業(yè)。

        據(jù)了解，中國(guó)奧園間接買下的這塊土地，從2004年取得到2008年期間因開發(fā)商缺錢而停工，經(jīng)過多次的轉(zhuǎn)讓并購(gòu)，最終被“走中端物業(yè)路線”的北京開發(fā)商首開股份擁有。2008年4月，首開股份以4.587億元將其持有的全部股份轉(zhuǎn)讓給世紀(jì)協(xié)潤(rùn)公司。

        而王府世紀(jì)和世紀(jì)協(xié)潤(rùn)均為同一老板。一方面，作為一家房產(chǎn)規(guī)模不大的王府世紀(jì)來(lái)說，根本不能吃下這塊大項(xiàng)目，除去股權(quán)收購(gòu)款之外，還需工程款等各種雜款，仍需付出15億元；另一方面，對(duì)于資金緊缺的世紀(jì)協(xié)潤(rùn)來(lái)說，此次，奧園出手3.7億元，外加4.6億元的貸款，債務(wù)上將會(huì)得到緩解。

        根據(jù)奧園公告顯示，緊隨收購(gòu)及墊款完成后，買方及賣方將成為合營(yíng)伙伴；世紀(jì)協(xié)潤(rùn)將進(jìn)行公司重組，重組后世紀(jì)協(xié)潤(rùn)將增持其項(xiàng)目公司的股權(quán)。

        不僅此次出讓股權(quán)的世紀(jì)協(xié)潤(rùn)，資金緊缺，此前奧園先后奪得的兩項(xiàng)廣東項(xiàng)目，賣方也是負(fù)債累累。

        由于金融危機(jī)，導(dǎo)致雷曼兄弟破產(chǎn)，受其牽聯(lián)的天譽(yù)置業(yè)不得不忍痛割愛低價(jià)賤賣天河項(xiàng)目80%的股權(quán)，以償還2.2億港元債務(wù)。5月下旬，奧園以3.6億元的價(jià)格成功收購(gòu)了廣州天河北一總建筑面積為11.3萬(wàn)平方米的商業(yè)用地，并表示將在此地塊上興建高端商業(yè)以及寫字樓的大型商業(yè)項(xiàng)目。初略計(jì)算，該地塊樓面地價(jià)僅為4000多元/平方米。

        而深陷雙重債務(wù)危機(jī)的昌盛中國(guó)，起初也是傳言賣掉旗下物業(yè)廣州中華廣場(chǎng)還債，最終以折扣1.5億元，賤賣了中山項(xiàng)目地。6月19日，奧園以6.4億元，低于當(dāng)年的拍賣價(jià)1.5億元，奪得中山的一塊靚地。

        市場(chǎng)回暖，土地拍賣會(huì)上土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，成就了一個(gè)又一個(gè)的“地王”，而奧園卻能夠通過并購(gòu)低成本頻繁拿地，據(jù)奧園2008年的年報(bào)顯示，截止2008年年底，該公司擁有土地儲(chǔ)備約560萬(wàn)平方米，足以應(yīng)付未來(lái)5～7年發(fā)展的需要。

        當(dāng)初，盡管成功上市，但作為典型以住宅發(fā)展的企業(yè)而言，奧園缺乏一定的土地儲(chǔ)備?；诖?，奧園曾多次加大力度尋找項(xiàng)目合作進(jìn)行廣告投放，收到成效不大。2008年4月，奧園定制計(jì)劃以收購(gòu)項(xiàng)目公司股權(quán)或收購(gòu)房地產(chǎn)集團(tuán)公司股權(quán)為合作形式購(gòu)買土地。

        目前來(lái)看，股權(quán)并購(gòu)策略效果不錯(cuò)。



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